Att "vända" ett hus består av att köpa en nedgången fastighet under marknadspriset, öka dess värde och snabbt återförsälja den för en snabb vinst. Detta skiljer sig från utvecklingsinvesteringar, där köparen köper en fastighet under utveckling och sedan säljer eller hyr enheten när den är klar för inflyttning. Om du spelar dina kort rätt kan du tjäna $ 50 000 eller mer per flip och göra det på under 90 dagar.
Steg
Metod 1 av 3: Gör ett förnuftigt köp
Steg 1. Bekanta dig med hur du köper ett hem eller en lägenhet
Om du redan har gjort det vet du redan processen. Om du aldrig har köpt ett hus, rådfråga en fastighetsmäklare och en finansiell rådgivare. Det finns några steg involverade när du köper ett hem så du måste förstå den processen, till exempel: lägga ett erbjudande, få en inteckning, ta bort villkor och ta besittning.
- Lägg ett bud: Eftersom muntliga erbjudanden inte utgör en juridiskt verkställbar försäljning måste du skriva ett skriftligt erbjudande och ge det till ägarna och/eller fastighetsmäklaren. Erbjudandet anger priset samt försäljningsvillkoren. Om erbjudandet accepteras blir erbjudandet ett juridiskt bindande försäljningskontrakt.
- Att få en inteckning: Om du inte har många kontanter till hands behöver du en inteckning. Det finns dussintals typer av lån där ute, så undersök de som kan fungera för dig och prata med en inteckningsmäklare om du har några frågor. Vissa bolån (ARM) har speciella "teaser" -räntor som håller sig låga i början och ökar betydligt efter en viss tid. Dessa kan vara attraktiva om du planerar att sälja bostaden snabbt.
- Ta bort villkoren: Detta är vanligtvis vad köparen gör när säljaren har accepterat sitt erbjudande. Det är ett juridiskt drag som köparen (vanligtvis) gör för att meddela att alla skyldigheter som ingåtts av båda eller någon av parterna har uppfyllts.
Steg 2. Förstå riskerna med att vända ett hem
Att vända ett hem kan vara riskabelt. Du har en stor skuldsättning för en potentiell utbetalning i framtiden. Förutom ibland, blir inte utbetalningen, eller så går det inte så snabbt som du kanske hade velat. Du kan sitta på en fastighet längre än väntat, betala inteckning, fastighetsskatter och kontinuerligt underhåll. Ibland måste du sälja ett hus för mindre än du köpte det för. Ofta är du prisgiven en skakande bostadsmarknad.
Mängden fysisk ansträngning som krävs är också en potentiell risk. Hur passformig är du och hur villig är du att göra mycket av DIY -arbetet med att vända huset? Om du aldrig har gjort renoveringar eller reparationer tidigare kommer det att bli en brant inlärningskurva och ju mindre du vet, desto längre tid tar det att vända huset
Steg 3. Utbilda dig själv om fastighetsmarknaden där du investerar
Läs tidskrifter som Forbes, entreprenör och pengar; dessa har ofta artiklar om fastigheter. Börja förstå hur fastighetsmarknaden fungerar, vad som är en bra och en dålig affär och hur man kan förutse framtida tillväxt eller sammandragning i framtiden.
- Bostadsmarknaden är som börsen. Det har båda tjur cykler (vilket betyder optimism, tillväxt och hög efterfrågan) och Björn cykler (vilket betyder pessimism, sammandragning och låg efterfrågan). Skillnaden är att bostadsmarknaden kan ta många fler år än börsen att byta från en cykel till en annan.
- Efter att ha pratat med minst tre fastighetsmäklare och gjort en del undersökningar, om du upptäcker att marknaden är efterfrågad och alla och deras hund verkar försöka avveckla bostäder, kommer bostadspriserna att sjunka och vinstmarginalerna sjunka med dem. Den här typen av marknadsförhållanden skulle göra det mer utmanande att vända ett hem.
- Försök att vänta på en tjurmarknad. Vänta med att köpa tills fastighetsmarknaden har vänt tillbaka och fler försöker köpa än sälja. Detta skapar bättre förutsättningar för dig att börja vända.
Steg 4. Leta efter ett hem som kan förbättras avsevärt med minst tid och resurser
Du försöker inte bo i det här huset; du försöker köpa det, förbättra det och sälja det. Försök att inte fastna i hemmet. Se det istället enbart som en övning som gör vinst.
- Ett hem med utrymme för förbättringar kan ha en nedgången gård, en gammal matta, en bra plats för en carport eller andra saker som kan åtgärdas med lite pengar och hårt arbete. Dessa typer av korrigeringar ger ofta en utmärkt avkastning på investeringen (ROI) när du vänder ett hem.
- Vissa människor letar efter nödställda fastigheter. Det är sådana som säljaren är "desperat efter att sälja" av skäl som: skilsmässa, konkurs, dödsfall, dåligt skick på egendomen, försenade betalningar eller annat. Dessa ger köparen en inneboende fördel gentemot säljaren.
- Leta efter hus som säljer i mitten till övre området. Vad det betyder är hur mycket en genomsnittlig familj skulle ha råd med. Generellt betyder det mellan cirka $ 200 000 och $ 500 000 beroende på ditt område. Du vill ha den prisklassen eftersom dessa tenderar att sälja snabbast - du har den största befolkningstätheten som letar efter dessa mellanklasshus. Det kan vara mycket mindre eller mycket mer men det är ungefär genomsnittet. Dessa hem har i allmänhet 3 eller fler sovrum och minst 2 badrum.
- Ta reda på vad som föredras av invånare i det område du vill köpa in. Enkla saker som enkel åtkomst, parkering utanför gatan, vägar som inte är genomgående och ett lugnt grannskap kan göra eller bryta fastighetens attraktivitet.
Steg 5. Skaffa ett lån för åtminstone flera tusen dollar mer än priset på den fastighet du vill vända
Du behöver dessa pengar för reparationer och förbättringar. Förhandla om köp av fastigheten och köp. I erbjudandet, se till att ha flera vägar ur kontraktet. Den vanligaste metoden är att helt enkelt sätta "föremål för finansiering före [sådant och sådant] datum." Om du inte kan finansiera då, be om förlängning innan finansieringsberedskapstiden löper ut.
Tänk på att det finns 2 olika finansieringsdatum: 1 för att göra en ansökan om att få lånet och 1 för att få pengar för att avsluta affären. För att skydda köparen bör beredskapen sträcka sig genom kontraktets slut. I allmänhet har en finansieringsberedskap en tidsfrist på 30 dagar, så förläng tidsfristen om du inte vet att du kan få finansieringen inom den tidsperioden
Steg 6. Ge dig själv en tidslinje som beskriver ditt idealiska säljscenario
Tid är pengar, och ditt mål är att få ditt hus renoverat och vänd så snart som möjligt. För detta ändamål, skapa en tidslinje som listar realistiska tider för entreprenad, visning och försäljning. Du behöver inte uppfylla alla mål längs vägen, men du vill vara i bollplanen. En tidslinje hjälper dig att uppnå detta.
- Notera när du förväntar dig att större renoveringar ska vara klara av. Inkludera regelbundna framstegsbedömningar för att hjälpa dig att hålla dig vaken för problem när de uppstår.
- Markera tidsblock när du är tillgänglig för att arbeta i huset, till exempel långhelger, semestertider etc. som du förväntar dig att påskynda arbetet.
Göra
0 / 0
Metod 1 frågesport
Hur kan du tjäna på att köpa en fastighet i dåligt skick?
Du kommer att träna mycket på att göra hemförbättringar.
Försök igen! Du kommer säkert att få ditt arbete avbrutet för dig, men det är kanske inte värt det i slutändan. Du vill inte sänka så mycket pengar och arbete till en fastighet att du inte kommer att få tillbaka kostnaden. Dina energier kan användas bättre på ett mer hanterbart projekt. Välj ett annat svar!
Du kommer att kunna sälja det enkelt på en tjurmarknad.
Inte riktigt! Det är lättast att sälja på en tjurmarknad eftersom förtroendet är högt. En övergripande bra marknad garanterar dock inte att du kommer att kunna sälja din fastighet med vinst. Du måste fortfarande göra förbättringar av fastigheten och marknadsföra den aggressivt mot köpare. Försök igen…
Du får den bästa avkastningen på investeringen med den här typen av fastigheter.
Inte nödvändigtvis! Vinstmarginalerna på fastigheter i dåligt skick kan vara betydande om du kan förhandla fram ett billigt pris. Men du kan också behöva lägga ner mycket pengar och arbete på reparationer för att få en vinst. Dessa kostnader kan äta upp mycket av dina vinster. Det finns ett bättre alternativ!
Du kommer att kunna köpa det billigt.
ja! Fastigheter i dåligt skick klassificeras vanligtvis som nödställda, vilket betyder att deras ägare är desperata att sälja. Det betyder att de är mer benägna att sälja till din fördel. Du har en bra chans att hamna med den långa änden av pinnen. Läs vidare för en annan frågesportfråga.
Vill du ha fler frågesporter?
Fortsätt testa dig själv!
Metod 2 av 3: Fixa huset
Steg 1. Bestäm vilken typ av arbete du ska lägga i hemmet
Kommer du att göra jobbet själv på ett billigt sätt eller behöver du en totalentreprenör eller "GC" för att utföra arbetet? Om reparationerna är mindre kan det vara bäst att gå ensam för att snabbt och billigt förbättra fastigheten. För större projekt som kräver bygglov är det bäst att anlita en GC. Som redan nämnts är nyckeln att göra förbättringar, ofta bara kosmetiska, som får huset att se mycket bättre ut men inte kostar dig för mycket.
Steg 2. Gör de viktiga korrigeringarna först
På det sättet, om din plan ändras (och det mycket väl kan), har du gjort alla viktiga korrigeringar och du har bara mindre korrigeringar att manövrera runt. Om din budget blir uppblåst saknar du inte nödvändiga korrigeringar som köksgranar eller grundläggande trädgårdsarbete, och du kan fortsätta att sälja snabbt.
- Stora korrigeringar är saker som att koppla om huset så att det inte gör fel och orsakar brand eller elstöt; fixering av trasiga armaturer som badkar, duschar och handfat; golvbeläggning av trötta mattor eller ojämn linoleum; lappa upp vägg/tak/dörrhål; byte av gångjärn/fästen/beslag etc. som är lösa eller trasiga; måla om skalning eller dåligt utförd lackering; byte av trasiga brickor/beläggningar/steg etc.; renovera allt som är smutsigt och trasigt - trötta saker är mindre bekymmersamma än smutsiga saker, så prioritera det som behöver göras mest.
- Sök efter den billigaste arbetskraften du kan hitta (högskolebarn, eller till och med dig själv) och få boendet oklanderligt städat och reparerat. Om det finns några pengar kvar efter detta, lägg dem på ett likvida sparkonto med hög ränta. använd den inte för att betala av en del av lånet ännu.
- Ombyggnad av kök och badrum höjer vanligtvis inte hemmets värde eftersom ägare tenderar att betala för mycket för ombyggnaden.
Steg 3. Arbeta med mindre korrigeringar sist
Fler mindre korrigeringar inkluderar att ändra färgfärger på redan anständigt lack; byta arbetsbeslag till mer moderna; passar bättre förvaring inuti skåp, etc. Allt trevligt att ha men inte nödvändigt om du pressas för tid och pengar.
- Läs böcker skrivna om vad köpare letar efter i ett hem. Mycket handlar om presentation - om du kan använda några genvägstrick för att förbättra husets utseende, så sparar du tid och pengar. Naturligtvis måste du också klara byggarens inspektion, så detta måste beaktas för alla strukturella frågor som behöver åtgärdas.
- Vanligtvis är rengöring, målning och tillsättning av växter det billigaste sättet att öka värdet på ett hem. Ett däck höjer också värdet mer än priset på däcket. Att byta el- och VVS -armaturer och fixa allt som är trasigt är också ett billigt sätt att få ett bra uppsving i hemvärdet.
- Saker du förmodligen kan göra själv: Måla om. Riv ut den gamla mattan för att hitta hårda trägolv eller återmatta. Ta på gamla armaturer. Måla mindre områden. Byt beslag. Reparera uteplats och entréområden. Byt färg på ytterdörren. Lägg till nya handtag.
Göra
0 / 0
Metod 2 Quiz
Varför kan du vänta med att bygga om ett badrum?
Arbete på ett badrum anses inte vara en stor lösning.
Inte riktigt! Allt arbete i badrummet är inte detsamma. Rent estetisk ombyggnad är ingen större lösning. Att reparera en trasig toalett är däremot en stor lösning. Gissa igen!
Att renovera ett badrum kan vara dyrare än det är värt.
Höger! Kostnaden för ombyggnad kan vara ganska orimlig. Oftare uppväger dessa kostnader det mervärde som tillkommer huset. Läs vidare för en annan frågesportfråga.
Att renovera ett kök först är mer kostnadseffektivt.
Definitivt inte! Att renovera ett badrum är inte särskilt kostnadseffektivt, men inte heller att renovera ett kök. Du bör hålla ut med båda dessa förbättringar. Försök igen…
Pengarna som läggs på ombyggnad kan vara bättre för att betala av ett lån.
Nej! Detta kan verka som det mest skattemässigt ansvarsfulla steget att göra. Du får dina pengar att gå längre, men om du lägger in dem på ett högräntande likvida sparkonto först. Du får högre ränta på ditt sparande än på ditt lån och kommer att kunna betala av mer av ditt lån senare. Försök igen…
Vill du ha fler frågesporter?
Fortsätt testa dig själv!
Metod 3 av 3: Sälja fastigheten
Steg 1. Iscensätt huset
Iscensatta hus kan sälja betydligt snabbare än hus utan iscensättning, ibland upp till 50% snabbare. Naturligtvis, se till att ditt hus är städat, avskräckt och organiserat. Försök att få det första intrycket att ge ett bestående intryck.
- Iscensatta bostäder drar ofta nytta av mycket neutrala färger och funktioner –– funktioner som tilltalar ett brett spektrum av människor samtidigt som de inte kränker särskilt många människor. Det betyder många neutrala färger (bruna, krämer, etc.) och inte för mycket prickiga möbler. Du kan hyra möbler från ett iscensättningsföretag om du vill, eller så kan du själv styra hemmet.
- Ta bort alla personliga effekter från hemmet. Kom ihåg att du vill att människor som tittar på scenen ska tro att det här hemmet kan bli deras nya hem så småningom. Personliga effekter som troféer, barnmålningar, semestersouvenirer och familjefoton bör alla tas bort.
- Gör hemmet tilltalande för sinnena.
- Syn: rengöra, rensa, organisera, lämna utrymme för öppet rum, öppna gardiner etc.
- Lukt: lägg luftrenare i badrummen, lämna blommor ute i foajén, lägg ut en ny kruka kaffe etc.
- Touch: vädja till dina gäster om att sitta i den mjukaste soffan; se till att inget damm finns kvar.
- Ljud: stäng av alla bullriga generatorer, TV -apparater och dator och sätt istället på lite lättlyssnad musik som jazz.
Steg 2. Visa fastigheten för potentiella köpare
Diskutera det med dem. Om ett särskilt problem nämns upprepade gånger, se om du kan använda några av de pengar du sparat för att reparera/förbättra dem. Annars kan du ändra din säljstrategi för att distrahera uppmärksamheten från den. Detta steg bör ta högst en månad.
Använd kraften på webben och ditt personliga nätverk om du har problem med att sälja hemmet. Lita inte bara på mäklaren för att göra försäljningen. Lägg upp annonser på webbplatser (Craigslist, Zillow eller Trulia är en bra utgångspunkt) och tryck på dina sociala nätverk för att se om någon kan vara intresserad av att bita
Steg 3. Sälj hemmet till ett betydligt högre pris än det du köpte fastigheten till.
Eventuella irritationer eller utgifter med fastigheten är nu köparens problem, inte ditt. Betala av lånet, sätt in din vinst och ta semester.
Var beredd att sänka priset om ingen biter. Att undersöka bostadspriser i området är ett måste, särskilt om priset på ditt hem är uppblåst och du inte ens vet det. Att justera priset till en mer hanterbar summa kan innebära en försäljning på nolltid. Att betala inteckning och skatt på ett för dyrt hem eftersom ditt ego är i vägen för att sänka priset är inte ett bra sätt att tjäna pengar
Steg 4. Kom ihåg att rapportera din vinst till IRS
En orapporterad $ 100 000 kan leda till en smärtsam revision på vägen. Det är ett krångel, men det är ett nödvändigt krångel. Göra
0 / 0
Metod 3 frågesport
Vad ska du göra om ingen erbjuder erbjudanden på din fastighet?
Gör ytterligare förbättringar av fastigheten
Definitivt inte! Du kommer bara att sänka mer pengar till en fastighet som inte går någonstans. Du kan till och med tvingas höja priset för att få tillbaka kostnaderna, och det kommer att göra försäljningen ännu svårare. Välj ett annat svar!
Håll dig till dina vapen och insistera på priset
Nej! Om du har extremt tur kan ditt tålamod ge en försäljning till ditt nuvarande begärda pris. Du kommer dock fortfarande att ha förlorat mer pengar på att betala inteckning och skatt i slutändan. Dessa kan uppväga de pengar du tjänade för att hålla priset detsamma. Välj ett annat svar!
Sänk priset
Japp! Om ingen köper kan du sälja för mer än marknadspriset i ditt område. Sänk det till ett rimligare pris för fastigheten och grannskapet och du kan ha ditt val av köpare på nolltid. Läs vidare för en annan frågesportfråga.
Ta bort det från marknaden under en kort tid
Inte exakt! Att ge din egendom en paus från listorna kommer bara att skada dig. Det blir inte mer lockande för köpare om det dyker upp igen men till samma gamla pris. Klicka på ett annat svar för att hitta det rätta …
Vill du ha fler frågesporter?
Fortsätt testa dig själv!
Video - Genom att använda denna tjänst kan viss information delas med YouTube
Tips
- Delta i fastighetsklubbmöten i ditt område. Dessa är ofta välannonserade, men en Google-sökning brukar göra tricket lika bra. Lär dig idéerna bakom att köpa och vända. Betala inte för de dyra helgkurserna (vanligtvis runt $ 600) om du inte riktigt har råd. de involverar vanligtvis forskning du kan göra på egen hand.
- Det är också möjligt att tjäna pengar på att vända på ett nytt hus snarare än ett nödställt.
- Prova en "torrkörning", där du tittar på priserna på bostäder i ditt område och ser hur mycket du kunde ha gjort om du hade investerat faktiska pengar. Först efter att du utvecklat bättre instinkter och fått ett riktigt förtroende bör du börja spela med dina egna pengar.
- Se till att få utlåning av panträtt från alla entreprenörer som tillhandahåller tjänsterna till fastigheten. I annat fall kan underleverantörerna sätta panträtt på fastigheten om totalentreprenören inte betalar dem.
- Platsen är allt. Ett okej hus på hörnet av huvudgatan kommer att sälja för mycket mer än ett fantastiskt hus 8 km från någonting. Var försiktig med plats när du köper.
- Ditt mål är att köpa det värsta huset på kvarteret för att öka chansen att du kommer att kunna få avkastning på din investering. Annars kanske du inte kan sälja fastigheten på grund av skicket i de andra husen i grannskapet.
- Gå regelbundet in i öppna hus på lördagar och söndagar och se hur proffsen ställer hem för att sälja. Var särskilt uppmärksam på växterna, målar färger, bekvämligheter och hur de får rum att se större ut genom att ta ut väggar, speglar och begränsa mängden möbler i hemmet. Även något så enkelt som att placera en vanilj doftande luftfräschare i huset kan få det att verka mer inbjudande.
- Se till att din kredit är utmärkt om du behöver ta en inteckning för att köpa fastigheten.
- Köp fastighet som har en tydlig titel, och försök att undvika ägarens bärkontrakt. I dessa situationer kan ägaren misslyckas med sin hypotekslån eller ha panträtt på fastigheten under deras ägande innan du äger fastigheten. I vissa situationer kan handpenningen betala av ägarens panträtt så att fastigheten kan köpas direkt och ge den ditt namn.
- Det är möjligt att investera i en fastighet med 401 000 dollar före skatt utan straff mot de pengar du tar ut. Du bör dock först söka råd från en IRS -skatteombud eller CPA som är väl insatt i denna teknik.
Varningar
- Att vända ett hus är oerhört riskabelt, och du kan sluta förlora hundratusentals dollar, som du sedan är skyldig banken ränta på. Försök bara om du är säker på att du vet exakt vad du gör.
- Tanken bakom vändning är att du kan göra en försäljning innan ränta börjar samlas på ditt lån. Om du befinner dig på ett "svart hål", ta ut så gott du kan; en förlust på några tusen dollar är långt ifrån lika illa som en förfallande egendom och ett berg av livslång skuld.
