Att köpa en lägenhet eller annan fastighet kräver ofta en betydande handpenning, vilket kan göra det mycket svårt för förstagångsköpare att komma upp på fastighetsstegen. Det finns ett antal sätt att försöka säkra en fastighet utan pengar ner, inklusive att förhandla om ett högre köpeskilling i utbyte mot ingen insättning och att få ett separat lån för att göra handpenningen. Fundera noga över det bästa erbjudandet för dig, eftersom den totala kostnaden för ett avtal utan pengar är ofta högre än ett standardavtal.
Steg
Metod 1 av 3: Hitta inga pengar på fastighetsaffärer
Steg 1. Förhandla om en låg handpenning
Vid alla fastighetsaffärer är handpenningen en del av förhandlingarna. Din förhandlingsposition beror på din kreditvärdighet och din ekonomiska situation, men det finns en chans att du kommer att kunna förhandla om en lägre handpenning om du kan argumentera starkt.
- Du kan erbjuda att betala ett högre övergripande pris för fastigheten, men betala det bara genom inteckning.
- Du kan be att betala handpenningen i delbetalningar under det första året, eller som en enda betalning, men ett år in på din inteckning.
- Fundera noga över det bästa erbjudandet för dig och var försiktig med att bli bunden till en hög ränta i stället för en handpenning.
Steg 2. Anta en befintlig inteckning
Du kanske kan förhandla om att ta en befintlig inteckning. Detta kommer att innebära att du tar ansvar för alla utestående betalningar utan att nödvändigtvis göra en handpenning. Denna typ av affär kallas ett "föremål för" kontrakt och innebär att köparen använder säljarens befintliga finansiering för affären.
- Köparen kommer att få äganderätten till fastigheten i utbyte mot att ta på sig pantförpliktelserna.
- Du kommer att behöva undersöka det befintliga lånet för att säkerställa att det inte finns någon klausul om försäljning, vilket skulle hindra en ny köpare från att ta inteckningen.
- Förutsatt att en inteckning kan vara en möjlighet om säljaren inte kan betala inteckning och vill undvika utmätning.
Steg 3. Undersök leas-to-own-alternativ
Ett arrende-till-eget-avtal innebär att köparen leasar fastigheten av säljaren under en viss tid, innan han sedan köper fastigheten direkt. Köpeskillingen kommer att överenskommas som en del av de inledande förhandlingarna, men du behöver inte betala någon handpenning när du flyttar in.
- Dessa affärer gör det möjligt för köparen att bo i huset och bygga upp sitt kreditbetyg och besparingar innan köpet görs.
- Ett hyresavtal är liknande, men innehåller bara en köpoption snarare än en förpliktelse.
- Var medveten om att dessa affärer ofta har en högre totalkostnad än en traditionell inteckning, och ibland är förknippade med rovlån.
Steg 4. Föreslå säljarfinansiering
Säljarfinansiering kan ibland komma överens om säljaren äger bostaden direkt (har inga utestående inteckningar). Denna typ av affär innebär att säljaren blir bolånehavaren och köparen blir ägaren. Köparen betalar inteckning till säljaren, eftersom de har förhandlats fram.
- En säljare kan välja att göra detta om de har ett antal fastigheter.
- Du kanske kan förhandla om ett avtal om att du inte får några pengar med säljaren om de vill skjuta upp skatten på en stor handpenning.
- Säljaren kan göra en bättre avkastning på räntebetalningar från dig än att sätta pengarna på banken.
Metod 2 av 3: Överväga alternativa sätt att köpa en fastighet
Steg 1. Byt ut egenskaper
Om du och säljaren är intresserade av att byta fastigheter kan du kanske förhandla fram ett avtal utan förskottsbetalning. Det kan vara sällsynt att hitta en direkt byte mot egendom och du kan behöva ta med lite kontanter om värdet på fastigheten du lämnar är lägre än värdet på den fastighet du köper.
En fastighetsbyte kan vara ett sätt att skjuta upp vissa skatter relaterade till vinster från försäljning av fastighet
Steg 2. Använd icke-kontanta tillgångar
Du kanske kan komma överens om en överenskommelse med säljaren om att använda icke-kontanta tillgångar istället för att göra en handpenning. Detta beror helt på säljaren, men det finns tillfällen då en sådan affär kan komma överens. Du kan komma överens om att lämna över din bil eller några möbler för att täcka motsvarande en handpenning.
- För vissa människor är en kontant betalning kanske inte det mest värdefulla erbjudandet.
- Om värdet på det du byter är högt kan det fungera som en bättre affär för säljaren än att sätta kontantbetalningen på ett bankkonto med låga räntor.
Steg 3. Använd privat finansiering
Ett vanligt sätt att köpa en fastighet utan pengar är att använda privat finansiering. Du kanske kan låna pengarna av en vän eller familjemedlem, eller så kan du få ett separat lån från ett finansinstitut. Om du kan få ett lån för att täcka handpenningen kan du köpa en fastighet utan pengar, men med mer skuld att betala av.#*Detta kan vara ett bra alternativ om du har en säker framtida inkomst för att betala av skulderna..
- Ofta kommer räntorna och återbetalningsvillkoren på lånet att bli dyrare än att spara och göra en handpenning.
- Frestas inte till ett lån med hög ränta för att täcka en handpenning eftersom du sannolikt kommer att hamna i en otrygg ekonomisk situation.
Steg 4. Refinansiera en befintlig fastighet
Om du redan äger en fastighet kan du undersöka fastigheten. Du kanske också kan få ett aktielån eller en kreditlinje på fastigheten. Dessa alternativ är vanligtvis billigare och lättare att få än ett nytt lån på en separat fastighet. Prata med din nuvarande bank eller bolåneinstitut för att se vad du har för alternativ.
Metod 3 av 3: Användning av statliga ekonomiska stödprogram
Steg 1. Ansök om ett VA -lån
Om du är berättigad kan du ansöka om lån från Department of Veteran Affairs. Dessa lån garanterar köpinteckningar och kräver inte handpenning från köparen. Lånet kommer från en privat långivare, som garanteras av Department of Veteran Affairs. Du kommer att behöva betala en finansieringsavgift, men detta placeras vanligtvis i lånet och krävs inte i förväg. Avgiften varierar, men kan ligga mellan 2,15% och 3,3%.
- För att kvalificera dig måste du ha lämplig kredit och inkomst, samt erhålla ett behörighetsbevis för ditt militära rekord.
- För att vara berättigad till ett VA -lån måste ditt ansvarsfrihet ha varit hedervärt, under hedervärda förhållanden eller generellt. Om du har en annan än hedervärd ansvarsfrihet eller ansvarsfrihet kan du bli föremål för en översyn. Granskningen avgör om du får lånet eller inte.
- Om du blev oärligt ansvarsfri, kvalificerar du dig inte för detta lån.
- Du kan använda ett VA -lån för att köpa en fastighet med upp till fyra enfamiljsenheter. Om du köper en fastighet med fler enheter kan du dock behöva få ett kommersiellt lån istället.
- Minimikraven för aktiv tjänst varierar, men kan ses här:
Steg 2. Överväg ett Navy Federal Credit Union -lån
Navy Federal Credit Union är den största kreditföreningen när det gäller tillgångar och medlemskap, och den kan ge 100% fastighetslån till medlemmar som är kvalificerade. Behörigheten är begränsad till militärmedlemmar, några civila som är anställda av militären och de som arbetar för det amerikanska försvarsdepartementet.
- Programmet fungerar på liknande sätt som VA -lånet, men finansieringsavgiften är i allmänhet lägre, cirka 1,75%.
- Det krävs ingen handpenning, villkor med fast ränta och ingen privat inteckningförsäkring krävs.
- Lån finns tillgängliga upp till $ 1 000 000 beroende på omständigheterna.
Steg 3. Undersök ett USDA Rural Development -lån
Det amerikanska jordbruksdepartementet har ett program för inteckninggaranti som är mycket populärt. Trots namnet är dessa landsbygdsutvecklingslån inte begränsade till jordbruksmark, inte alla på landsbygden, men de är geografiskt bestämda. USDA har kvalificerade områden på kartor online som du kan bläddra i:
- Sök efter ditt område på kartorna och se om det finns några möjligheter.
- Inteckningen kommer från en bank men är garanterad av USDA.
- Det finns en 2% initial garantiavgift, men detta kan rullas in i lånet.
- Det finns en årlig garantiavgift på 0,5% av lånebalansen.
