När du köper fastigheter för rehabilitering är det viktigt att städa och reparera ditt hus i en viss ordning. Du vill inte gå före dig själv eller slösa tid och pengar på projektet. Närma dig processen systematiskt och bli inte frustrerad om saker inte går enligt planen. Här är några tips som hjälper dig att rehabilitera ett hus eller en kommersiell fastighet.
Steg
Metod 1 av 2: Förberedelser för att rehaba fastigheten
Steg 1. Inspektera fastigheten
Innan du börjar rehab, inspektera fastigheten noggrant. Notera vilka föremål som är i gott skick och vilka områden som behöver arbete. Det är bra att få en professionell inspektör att gå igenom med dig. Han eller hon kommer att kunna identifiera saker som du kan sakna. I USA kan du hitta en kvalificerad inspektör genom American Society of Home Inspectors. Ställ inspektörens frågor när du går igenom fastigheten.
- Heminspektionen bör omfatta värmesystem, luftkonditionering eller HVAC-system, inre VVS, elsystem, tak, vind, eventuell synlig isolering, väggar, tak, golv, fönster, dörrar, grund, avloppsledning och källare.
- Om du inte är entreprenör ska du inte utföra inspektionen ensam.
- Ta bilder på allt under inspektionen. Din inspektör tar vanligtvis foton av problemområden för sina poster, men du bör också ha dokumentation för dina ändamål.
- Kostnaden för en besiktning beror på fastighetens storlek.
Steg 2. Utveckla en checklista
När du har identifierat områden som behöver arbete skapar du en checklista för rehab. Detta hjälper dig att hålla dig på rätt spår och inte missa några reparationer. Inkludera både interiör (väggar, färg, etc.) och yttre föremål (t.ex. landskapsarkitektur, takrännor och utomhusbelysning).
- Checklistan ska vara mycket detaljerad och beskriva allt som behöver göras mot fastigheten.
- Inspektionsrapporten kan användas för att skapa checklistan.
Steg 3. Skapa en budget
Gå igenom din checklista och bestäm hur mycket varje reparation kommer att kosta. Ett Excel -kalkylblad är ett bra verktyg att använda för din budget. Budgeten bör specificeras för varje enskild reparation. Om kostnaden för dina reparationer överstiger din budget måste du göra några ändringar i checklistan.
- Budget för oväntade problem. Dessa kommer säkert att hända. Nya problem kan uppstå när du påbörjar rehabprocessen.
- Om du planerar att sälja fastigheten när rehabbningen är klar, överväg hur mycket du kommer att kunna sälja fastigheten för.
Steg 4. Arbeta med en entreprenör
Att ha en bra entreprenör kommer att göra rehabiliteringsprocessen mycket enklare. Ta dig tid när du letar efter en lämplig entreprenör. Entreprenörer kan hittas genom remisser, din lokala byggnadsavdelning, fastighetsinvesteringsföreningar och allmänna jobbstyrelser. Förskärm någon kandidat för att avgöra om han eller hon passar bra för ditt projekt.
-
Frågor på skärmen bör täcka dessa överväganden:
- En entreprenörs erfarenhet: du vill ha minst tre år
- Utrustning: en entreprenör bör ha sin egen utrustning
- Anställda: du vill se adekvat support för att slutföra jobbet
- Licensiering: en entreprenör bör vara licensierad av statlig eller annan lokal jurisdiktion
- Försäkring: ansvar och arbetstagarersättning
- Användning av underleverantörer: avgör om entreprenören kommer att använda underleverantörer för jobbet
- Hänvisningar: leta efter minst tre positiva hänvisningar
- Varje entreprenör du är intresserad av bör lämna in ett formellt bud. Välj den entreprenör som passar din budget och visar förmågan att göra ett bra jobb.
Steg 5. Ta en genomgång med entreprenören
När du har valt en entreprenör kan du behöva göra en annan genomgång av fastigheten. Din entreprenör kan också hjälpa dig att göra justeringar av din budget och checklista.
Ange en tidslinje för färdigställande när du har allt på plats med entreprenören. Detta kommer att hålla alla inblandade parter ansvariga och på samma sida
Steg 6. Få nödvändiga tillstånd
Normalt krävs tillstånd för att bygga om en fastighet. Att ha de nödvändiga tillstånden på plats hjälper dig att undvika brott mot lokala byggregler. Kontakta din lokala byggnadsavdelning för att avgöra vad du behöver. Detta varierar beroende på vilken typ av arbete du ska utföra.
- Typiska renoveringar som kräver tillstånd inkluderar installation av nya elektriska ledningar, utbyggnad av golvyta, installation av ett staket över sex fot högt och allt som innebär en offentlig avloppsledning.
- Uppgifter som att installera tak, sätta in nytt golv, måla och byta fönster och dörrar kräver vanligtvis inte tillstånd.
- Din entreprenör kan hjälpa dig att skaffa tillstånd.
Metod 2 av 2: Arbeta på fastigheten
Steg 1. Börja med att riva och ta bort skräp
Ta bort skräp i eller utanför byggnaden. Ta bort föremål som är skadade eller som du kommer att byta ut (golv, skåp, vitvaror, armaturer, toaletter, vattenvärmare, etc.) Utanför arbete kan inkludera att klippa döda träd eller buskar och ta bort garageportar, staket, skjul, däck och sidospår.
Steg 2. Åtgärda eventuella tak- eller grundproblem
Om fastigheten behöver ny takläggning bör detta göras innan du börjar arbeta med någon av de inre reparationerna. Du vill inte att något vatten ska läcka in i strukturen. Reparationer av plattor eller block och balkar måste också göras vid denna tidpunkt.
Att åtgärda externa problem först kommer att dra mindre uppmärksamhet till fastigheten medan den renoveras
Steg 3. Installera nya dörrar, fönster och trim
Ytterdörrar och fönster bör hanteras när fundamentet är klart. Detta skyddar din egendom från väder och intrång av djur. Nya fönster och dörrar kommer också att få fastigheten att se mindre ut som en byggarbetsplats.
- Räkna antalet dörrar och fönster du behöver, och gör mätningar innan du köper föremålen. Mät mycket noga.
- Nya entrédörrar är ett trevligt sätt att ändra utseende på en fastighet och tillföra värde.
Steg 4. Arbeta med VVS och värme-, ventilations- och luftkonditioneringssystem (HVAC)
VVS -reparationer kan innefatta vattenvärmare, badkar och duschar, toaletter och vatten-/gasledningar. Du kan behöva ett nytt HVAC -system eller reparera det befintliga. Det elektriska systemet kan också bearbetas under denna tid.
Var försiktig om du installerar en utomhus luftkonditioneringsenhet innan någon ockuperar fastigheten på heltid. Du vill inte att den ska bli stulen
Steg 5. Häng och avsluta plåten (gipsskivor)
Du kan antingen installera ny plåt eller reparera den befintliga plåten. Det är billigare att reparera befintlig plåt. När du är klar med plåten kan du arbeta på vägg- och takstruktur.
Steg 6. Måla taket och väggarna
Skydda golvet med plast eller duk och använd målarens tejp för att skydda de områden du inte vill måla. Fönster och gångjärn bör också täckas med tejp. Krita eller applicera spackling på trim och golvlister innan du börjar måla. Använd en primer på väggarna innan du applicerar färgen.
- Väggar bör rengöras innan du börjar måla. Vissa målare slipar lätt och rengör en vägg igen efter att primern applicerats.
- Måla väggarna med ett V- eller W-format slag och undvik att använda en rak upp-och-ned-rörelse.
Steg 7. Installera armaturer, golv och apparater (spisar, diskmaskiner, tvättmaskiner, torktumlare etc
)
- Belysning är ett bra sätt att ändra utseendet på en fastighet och är relativt billigt jämfört med andra reparationer.
- Golv kan innehålla vinyl- eller keramikplattor, lövträ, matta eller laminat.
- Golvet installeras senare i rehabprocessen för att undvika att få färg på golvet och för att undvika skador från arbetare som går in och ut ur huset. Eftersom du vill att dina golv ska se fräscha ut när du är klar kan du överväga att göra huvuddelen av inredningen innan du installerar golv. Försök åtminstone att skydda nya golv från tung trafik under insidan.
Steg 8. Lägg till pricken över i: et
När allt är klart, gå igenom och undersök allt arbete som har utförts. Du kan behöva röra färg eller göra några sista-minuten-justeringar av VVS, HVAC eller elektriska system. Du bör också rengöra fastigheten ordentligt.
En slutbesiktning är också en bra idé
Steg 9. Anpassa fastigheten
Börja arbeta längst fram, för det här är vad folk kommer att se först. Staket, uteplatser, däck, trottoarer, verandor och uppfartar bör tas om hand först. När dessa föremål är färdiga, lägg till jord för att plantera blommor, buskar, etc. Bakgården bör tas upp sist.
- Bestäm hur mycket sol din fastighet får innan du köper växter. Om det finns många träd närvarande, skaffa växter som inte kräver mycket solljus.
- Tala med någon på ett trädgårdscenter om dina idéer och be om förslag om vilken typ av växter som fungerar bäst för din egendom.
- Tänk på hur mycket tid din landskapsarkitektur kommer att kräva. Om du inte har mycket tid att ägna åt gården, leta efter alternativ med låg underhåll.
- Om dina fönster är låga, plantera lågväxande buskar, träd och marktäcke istället för högre växter. Du vill inte dölja utsikten.
Tips
- Butiker som Menard's, Home Depot eller Lowe's är bekväma och välfyllda med föremål för din fastighetsrehabbning.
- Ha tålamod. Fastighetsrehab går ofta över budget eller stannar inte inom den ursprungliga tidslinjen.
- Gör reparationer ordentligt. Att försöka dölja problem med billigt arbete kommer oundvikligen att leda till nedslående resultat på lång sikt.
