Att beräkna kvadratmeter för kommersiella ytor är en komplicerad process som kräver obeveklig uppmärksamhet på detaljer. Hyresgäster måste beakta en rad faktorer när de beslutar om de ska ingå ett hyresavtal, inklusive byggnadens totala kvadratmeter och regionala standarder. Hyresgäster som inte fattar viktiga begrepp överraskas ibland av dolda kostnader och användbara utrymmen som är mindre än de hade tänkt sig.
Steg
Del 1 av 3: Välja en mätmetod
Steg 1. Jämför mättekniker
Hyresvärdar kan använda flera olika mättekniker för att bedöma kvadratmeter i ett utrymme. Dessa metoder inkluderar:
- Användbar kvadratmeter, eller USF: Detta är det utrymme hyresgästen faktiskt upptar. Uthyrningsagenter citerar ofta denna siffra för potentiella hyresgäster, men den representerar bara en del av hyresavtalet.
- Hyra kvadratmeter, eller RSF: Detta är kombinationen av de användbara kvadratmeterna och en procentandel av byggnadens kvadratmeter. Gemensamma utrymmen, som är delar av en byggnad som alla hyresgäster har nytta av, inkluderar lobby, hissar, korridorer och trapphus.
- Brutto kvadratmeter, eller GSF: Hela uthyrningsbara kvadratmeter på en byggnad.
Steg 2. Bestäm vilken metod för beräkning av kommersiella utrymmen som är bäst för dig
Building Owners and Managers Association (BOMA) förenklade branschstandarder för att mäta uthyrningsbart utrymme i kommersiella byggnader 2010. BOMAs två ledande metoder är metod B och äldre metod A.
- Metod B: Den nya metoden Single Load Factor beräknar det uthyrningsbara utrymmet för varje hyresgäst med ett enhetligt tillvägagångssätt för att mäta golvyta. Det är samma för alla våningsplan i en byggnad.
- Legacy Method A: 1996 -standarden använder separata enhetspriser för USF och vanliga kvadratmeter. I vissa fall kan det vara fördelaktigt för hyresgäster att välja detta tillvägagångssätt.
Steg 3. Välj en mätmetod baserat på egenskapstypen
Normalt beror mättekniken som används på fastigheten och det planerade antalet hyresgäster. Kontorsbyggnader, köpcentrum och andra flerbostadshus kommer vanligtvis att mätas med RSF. Enhyresbyggnader som lager eller produktionsanläggningar mäts med GSF. Hyresvärdar kan dock inte behöva använda en specifik metod för att mäta ett utrymme.
Steg 4. Tänk på regionala leasingstandarder
Federal lag tillåter hyresvärdar att mäta uthyrningsbart utrymme med vilken metod de önskar. Vissa delar av landet kan dock ha olika regler för beräkning av kvadratmeter. Två anmärkningsvärda exempel är:
- Fastighetsstyrelsen i New York (REBNY) tillåter byggnadsägare att maximera vinsten genom att låta dem föra RSF så nära GSF som möjligt.
- Tropiska områden: Nya regler tar hänsyn till slutna och öppna områden för kommersiella byggnader i områden som normalt påverkas av specifika väderförhållanden.
Del 2 av 3: Mätning av kommersiella kvadratmeter
Steg 1. Ta ingenting för givet
Mät själv det användbara utrymmet. En felberäkning vid fastställandet av kvadratmeter kan kosta dig tusentals dollar under hyresperioden. Typiska mätstandarder möjliggör en felprocent på 2 procent vid mätning av kommersiella utrymmen. Detta kan dock översätta till mycket pengar, särskilt i stora eller dyra utrymmen. Se till att mäta området så noggrant som möjligt, särskilt om du är hyresgästen som kan påverkas negativt av dessa felberäkningar.
Steg 2. Mät enkla kvadratmeter
För att mäta kommersiella kvadratmeter för ett rektangulärt utrymme, multiplicera längden på rummet i fot med dess bredd. Till exempel är ett rum som är 12 fot långt med 12 fot brett 144 kvadratfot. För L-formade eller delade mellanslag kan du mäta rektanglar av utrymme oberoende och sedan summera ytorna för att få en total ytmätning.
Mätningar kan göras med hjälp av ett måttband eller lasermätinstrument
Steg 3. Redogör för ovanliga former
Var försiktig när du mäter oregelbundet formade delar av ett rum. För att utföra din mätning, försök dela upp rummet i former med lätt att beräkna ytor, till exempel rektanglar och trianglar. Området för en rätt triangel kan hittas genom att multiplicera längden på de två icke-diagonala sidorna (de två förenade med rätt vinkel) och sedan dividera produkten med 2.
- Till exempel, om det finns ett rum med en diagonal vägg som löper genom det, måste du använda en mer komplicerad formel för att bestämma områdets kvadratmeter. Om längden på utrymmet med den diagonala väggen var 10 fot och dess bredd var 8 fot, skulle areans kvadratmeter vara 40 fot.
- Det beror på att väggen skär det totala kvadratmeteret, vilket skulle ha varit 80 om rummet inte hade någon vägg som skär det, till hälften.
Steg 4. Mät gemensamma ytor
Gemensamma ytor bör mätas så att hyrbar kvadratmeter kan beräknas. Kvadratmeter för gemensamt område mäts med samma metoder som användbara kvadratmeter om inte annat föreskrivs i lokala lagar. Gemensamma utrymmen kan innefatta hissar, badrum, lobbyer, trapphus och korridorer. Viktigare är att gemensamma utrymmen måste vara tillgängliga för alla hyresgäster att använda eller dra nytta av. Se till att mäta det totala kvadratmeteret på alla gemensamma ytor i byggnaden.
Steg 5. Hitta brutto kvadratmeter
Brutto kvadratmeter mäter den totala ytan av utrymmet, inklusive tjockleken på ytterväggar. För att mäta detta område måste du mäta vägglängd från byggnadens utsida och använda dessa dimensioner för att beräkna kvadratmeter. GSF reduceras inte för hinder som ventilationsaxlar, stödbalkar eller hissaxlar. GSF inkluderar inte öppna områden som parkeringsplatser, pooler eller grävda källarområden.
Del 3 av 3: Använda information om kvadratmaterial
Steg 1. Beräkna lastfaktorn för byggnaden
Belastningsfaktorn representerar den extra procentandelen kvadratmeter som läggs till användbara kvadratmeter för att beräkna uthyrningsbara kvadratmeter. För att beräkna belastningsfaktorn, börja med att hitta byggnadens totala användbara och hyrbara kvadratmeter i frågor. Kom ihåg att det användbara kvadratmeteret är det område som kan hyras ut till hyresgästerna och det hyrbara torget är det området plus gemensamma ytor. Dela sedan RSF med USF för att få belastningsfaktorn.
- Till exempel, om en byggnad har 80 000 kvadratfot användbart utrymme och ytterligare 20 000 kvadratfot gemensamma utrymmen, skulle den uthyrningsbara kvadratfoten vara 100 000 000.
- Därefter skulle belastningsfaktorn beräknas som 100 000/80 000 = 1,25.
Steg 2. Hitta hyrbara kvadratmeter för en fastighet
De hyrbara kvadratmeterna för en fastighet kan beräknas med hjälp av byggnadens belastningsfaktor och USF för fastigheten. Lastfaktorn multipliceras med USF för att få RSF. Du kan sedan använda RSF och pris per kvadratmeter för att räkna ut månadshyran.
- Fortsätt med det föregående exemplet, tänk dig att fastigheten är uppdelad i hälften mellan två kommersiella utrymmen. Så, var och en har 40 000 kvadratfot användbart utrymme.
- För att hitta RSF, multiplicera detta belopp med belastningsfaktorn, som är 1,25. Det betyder att RSF i detta fall skulle vara 40 000 x 1,25 = 50 000.
Steg 3. Väg skillnaderna i kommersiella fastigheter
Enhetspriserna kan variera mycket beroende på byggnadens läge och klass. Hyran på ett 500 kvadratmeter (46,5 kvadratmeter) kontor i centrum kan komma att bli högre än hyran på en 1 000 kvadratmeter (92,9 kvadratmeter) bara 10 kvarter bort. Byggnader faller i 1 av 3 standardklassificeringar.
- Klass A: Det här är de mest prestigefyllda byggnaderna i de mest exklusiva delarna av en stad. Byggnader i klass A har högre hyror än genomsnittet.
- Klass B: Detta är den bredaste klassificeringen. De flesta av dessa byggnader har en rättvis till bra finish.
- Klass C: Enheter i denna klass är mycket funktionella men erbjuder få bekvämligheter. Hyrorna är i allmänhet låga.
Steg 4. Beräkna totalhyran för en fastighet baserat på kvadratmeter
Hyrorna är vanligtvis baserade på ett mellans RSF eller GSF. När du har dessa uppgifter kan du använda marknadspriset per kvadratmeter för att bestämma ett hyrespris för fastigheten. Fortsätter med exemplet ovan, om hyran var $ 1,50 per kvadratmeter RSF per månad, skulle hyran vara $ 1,50 x 50 000 = $ 75 000.
