Att vända ett hus innebär att man köper ett relativt billigt hem (ofta utmätning), fixar det och säljer det med vinst. Det är en strävan som medför ett antal risker samt några potentiellt lukrativa belöningar. Det är också mycket hårt arbete med att göra ett hus klart för marknaden. Om du är intresserad av att vända ett hem men inte har mycket pengar för en handpenning, finns det andra alternativ som gör att du kan komma in på husflippmarknaden.
Steg
Metod 1 av 6: Utvärdering av din ekonomi
Steg 1. Utvärdera din tolerans för risker
Att vända ett hus för vinst innebär ett antal kostnader, inklusive hembetalning, inteckning, räntebetalningar, fastighetsskatter, kostnader för stängning av fastigheter, inspektioner, tillstånd och entreprenörsavgifter. Dessa kostnader ökar snabbt upp, och det vändas kanske inte med vinst. Innan du bestämmer dig för att gå vidare med att vända ett hus bör du fråga dig själv:
- Vad gör du om huset inte säljer direkt? Skulle det vara möjligt att till exempel använda huset som hyresfastighet? Om du inte har en rimlig reservplan om något går fel med försäljningen av det omvända huset kanske du vill omvärdera dina planer.
- Är de potentiella vinsterna värda risken för en avsevärd förlust? År 2015 såg hus som prissatt under $ 50 000 negativa avkastningar. Å andra sidan gav bostäder som kostar $ 100 000 - $ 200 000 000 en genomsnittlig bruttoavkastning på 44%. Tänk på att försäljning av ett hus där du aldrig har bott kan också innebära stora skattebetalningar, vilket kan sänka din vinstmarginal avsevärt.
- Kan dina investeringspartners överleva risken för en potentiell förlust?
- Har du gjort din forskning om lokala fastighetsmarknader, ombyggnadskostnader och tillstånd? För att få en framgångsrik husbländningsupplevelse måste du utbilda dig om lokala bostadspriser, skoldistrikt, ansvariga entreprenörer och fastighetsbestämmelser.
Steg 2. Tänk på din förmåga att tillhandahålla "svettkapital" och värdet av det arbetet
Svettkapital avser det värde du kan tillföra ditt hem på grund av ditt eget arbete. Till exempel, om du är en skicklig takläggare eller behörig rörmokare, kanske du kan utföra några av hemreparationerna själv. Detta kommer att minska dina omkostnader och minska mängden pengar du har att låna.
- Var noga med att ta hänsyn till hur mycket tid du kommer att arbeta med att vända huset. Din tid har också värde, och att bläddra i ett hus kan ibland ta månader av arbete. Fundera på om andra sätt att spendera din tid kan vara mer lukrativa eller roligare.
- Ännu viktigare, kommer partnerna att sätta upp den finansiella andelen att anse att ditt svettkapital har något värde? Om så är fallet, hur mycket värde jämfört med deras hårda kontanter?
- Var noga med att följa alla lokala föreskrifter när du utför husreparationer själv. Diskutera dina planer med en fastighetsadvokat eller lokala föreskrifter om du behöver godkännande för konstruktion eller reparationer.
Steg 3. Känn din kreditpoäng
Om du inte själv har pengar till ett hus med omväxling måste du ta ett lån för att täcka dina initiala kostnader. Oavsett vem din långivare är - en partner, en bank eller en privat långivare - måste du visa att du har förmågan att betala tillbaka ditt lån. Din kreditpoäng speglar din kredithistoria, din förmåga att betala av dina lån och din totala skuldbelastning. Ju bättre din kreditvärdighet är, desto större är chansen att du kommer att kunna säkra ett lån till en överkomlig ränta.
- Det finns några olika kreditvärderingssystem, men i allmänhet kommer din kreditpoäng att vara ett tal någonstans mellan 300-850. Ju högre poäng, desto bättre är din kredit.
- Du kan få en gratis rapport med din kreditpoäng var 12: e månad genom att besöka
Steg 4. Förbättra din kreditpoäng
Om din kreditpoäng är för låg för att du ska kunna låna för ett hus-flipping-företag kanske du vill ta lite tid att förbättra din kreditpoäng. Detta kan ta lite tid, men det kan vara värt i längden. Dessutom, ju bättre din kreditpoäng är, desto mer sannolikt är det att du kommer att kunna klara en potentiell förlust från husbyte. För att förbättra din kreditpoäng kan du:
- Betala av dina skulder i tid. Om du inte har en bra historia av att betala av din skuld kommer du inte att kunna säkra ett anständigt lån för ett bylt hus.
- Håll din totala skuldbelastning till ett minimum. Undvik att behålla ett kreditkortsaldo om du kan.
- Ha endast kreditlinjer när det är absolut nödvändigt. Ha inte fler kreditkort än du behöver för ditt dagliga liv.
- Skydda din identitet. Övervaka dina kreditkortstransaktioner och ditt kreditbetyg för att se till att din identitet inte har stulits av en tjuv eller en hackare. Vidta rimliga säkerhetsåtgärder för att skydda din information. Till exempel, logga inte in i ditt online banksystem om du inte är på ett säkert, lösenordsskyddat nätverk.
Steg 5. Prata med en finansiell rådgivare
En finansiell rådgivare kommer att kunna titta på din nuvarande ekonomiska situation och hjälpa dig att avgöra hur stor risk du har råd att ta på dig som en del av en husvippande investering. En finansiell rådgivare kan också hjälpa dig att komma med en plan för att klara dina utgifter även om det tar lång tid att sälja ditt hus eller kräver extra reparationer.
Steg 6. Gör en affärsplan
För att kunna vända ett hus framgångsrikt måste du fatta dina beslut baserat på logik och forskning, inte på dina känslor. Innan du påbörjar processen med att hitta en långivare och köpa ett hus är det klokt för dig att ha en gedigen affärsplan på plats. Denna plan bör hålla dig på rätt väg för att göra en klok investering samt ge förtroende för dina potentiella långivare och partners att du kan göra en vinst. Din affärsplan bör innehålla:
- Ett högsta inköpspris för hemmet som du kommer att vända.
- En lista med efterfrågade områden där du ska rikta din sökning. Var särskilt uppmärksam på skoldistrikt, grannskapssäkerhet och närhet till bekvämligheter som butiker och kollektivtrafik.
- En maximal kostnad för reparationer och ombyggnader som du har råd med.
- En lista över pålitliga, prisvärda, licensierade entreprenörer som kan utföra reparationer framgångsrikt.
- En rimlig uppskattning av det efter reparationsvärdet (ARV) för det omvända hemmet. Helst är det ursprungliga försäljningspriset inte mer än 70% av hemmets ARV.
- En känsla av vem din köpare är och vad de vill ha. Kommer din köpare sannolikt att vara ett pensionerat par? En ung affärsman? Ett par med barn? Beroende på grannskap kan dina potentiella köpare vilja ha väldigt olika saker ur ett hem. Fundera över vem din troliga köpare kommer att vara och vad de kan behöva ur sitt hus. Om du till exempel tittar på att bygga ett hem i ett grannskap med ett bra skoldistrikt, kan du överväga en ombyggnad som har små barn i åtanke.
- En specifik köpare. I vissa fall kan du kanske ställa upp en köpare innan du vänder huset. I det här fallet är dina risker mycket lägre liksom dina overheadkostnader.
- En plan för hur du ska betala tillbaka ditt lån om något går fel. Vänd inte ett hus om du inte klarar dina utgifter, även om något skulle gå fel med din försäljning. Till exempel kan du få en köpare att falla igenom, eller så kan du upptäcka ett problem med grunden för hemmet. Bygg in en marginal för fel i din affärsplan och idéera om möjliga sätt att klara av en försening i försäljningen av hemmet eller oväntade utgifter.
Metod 2 av 6: Hitta en partner
Steg 1. Leta reda på en investeringspartner
Det vanligaste sättet för oerfarna husflippers att komma in på marknaden är att hitta en investeringspartner. Detta är särskilt viktigt för dem som inte har pengar för handpenningen eller initiala reparationer. En investeringspartner kommer att tillhandahålla en del eller alla startkontanter i utbyte mot en andel av vinsten.
Du kan överväga att hitta en partner som har mycket likvida kontanter men inte har något intresse av att göra jobbet för att köpa eller renovera ett hem. Medan din partner kommer att tillhandahålla kontanter, kommer du att leverera kunskap och arbete
Steg 2. Nätverk aktivt
För att hitta en investeringspartner bör du utveckla ett antal personliga och professionella kontakter i ditt samhälle. Sprid budskapet om att du är intresserad av att göra ett investeringsmöjlighet med en partner. Några sätt att hitta potentiella partners inkluderar:
- Forskning på aktiva fastighetsinvesterare. Kom i kontakt med framgångsrika, erfarna fastighetsinvesterare som kan överväga att ta en chans på dig.
- Gå med i en fastighetsinvesteringsklubb. Många lokalsamhällen har lokala kapitel av investeringsklubbar för fastigheter. När du väl är med får du tillgång till lokalbefolkningen som kan dela dina intressen och entusiasmer.
- Gå med i en träffgrupp. Meetup -grupper är sociala klubbar som ibland har specifika teman, inklusive fastigheter. Använd en mötesgrupp för att utöka ditt sociala nätverk.
- Sprid budskapet bland familj och vänner. Diskutera din dröm om att vända hus med dem som redan finns i ditt sociala nätverk, till exempel familj, vänner och kollegor. De kanske kan sätta dig i kontakt med andra som delar dina intressen eller som vill investera i fastigheter.
- Skapa din egen fastighetsinvesteringsklubb. Om ditt grannskap ännu inte har en fastighetsinvesterarklubb kan du bilda ditt eget kapitel. Annonsera på Craigslist och via möteswebbplatser för att hitta likasinnade individer.
Steg 3. Rådfråga en advokat
När du ingår ett investeringspartnerskap är det viktigt att du inte bara förlitar dig på muntliga avtal. Se till att alla transaktioner återspeglas i ett undertecknat kontrakt. Rådfråga en affärs- eller fastighetsadvokat för att säkerställa att båda parter är nöjda med arrangemanget. Se till att du tränar i förväg:
- Vem täcker vilka kostnader
- Hur vinsten kommer att delas upp
- Vem ska täcka eventuella skulder och skulder
- Vem kommer att utföra särskilda uppgifter (som att anställa entreprenörer)
- Observera säkerhetslagar som reglerar marknadsföring av investeringar samt möjligheten till investerarrättsliga stämningar om händelser inte inträffar som planerat
Steg 4. Ta det en affär i taget
Vissa fastighetspartnerskap fungerar spektakulärt; andra misslyckas helt. Lås inte in dig i ett partnerskap på lång sikt innan du vet hur bra du arbetar med din partner. Ta istället ett hus i taget och utvärdera om ditt partnerskap har potential att vara ett starkt och bestående. Ta hänsyn till om den ekonomiska avkastningen fungerade som förväntat eller inte.
Metod 3 av 6: Säkra ett lån för hårda pengar
Steg 1. Undersök hårda pengar långivare
En långpengare är ett företag som lånar pengar från individer till en ränta och lånar ut dessa pengar till andra privatpersoner till en mycket högre ränta. Det finns många företag som är specialiserade på finansiering av fastighetsinvesteringar, till exempel hus. Använd ditt sociala nätverk eller internetkataloger för att hitta en långivare i ditt område.
Steg 2. Inse de extra kostnaderna för hårda pengar lån
Ett lån med hårda pengar är förmodligen den enklaste typen av lån för en första gången hem-flipper som inte har mycket likvida kontanter. Men det är också ett av de mer riskfyllda alternativen. Räntorna från hårda pengar lån tenderar att vara mycket högre än vanliga banklån med 8-15%. Detta kan allvarligt minska dina potentiella vinster från ett omvänt hus.
Steg 3. Samla dina ekonomiska dokument
Innan en långivare kommer att låna dig kontanterna måste du förse dem med viktig information om din ekonomiska stabilitet samt dina planer för att vända huset. De kommer sannolikt att vilja granska dina skatteregistreringar, kreditbetyg och lönestubbar. Ha dina dokument till hands för att visa för din långivare att du är en värdefull investeringsmöjlighet för dem.
Steg 4. Betala en initial 2-10% avgift
En annan extra kostnad för hårda pengar lån är den initiala avgiften, ofta kallad "poäng". De flesta avgifter är mellan 2-10% av bolånekostnaden för huset du kommer att vända. Dessa pengar ger din långivare viss säkerhet och fungerar som en demonstration av din ekonomiska livskraft.
Steg 5. Vänd huset snabbt
De flesta lån med hårda pengar är begränsade till köp och rehabilitering av fastigheter eller byggnader och kan pågå från sex till 24 månader. Lån med hårda pengar är inte lämpliga för långsiktiga investeringar på grund av de höga avgifterna. Det är bäst att använda hårda pengar lån på fastigheter som du kommer att kunna vända snabbt för att se till att du inte betalar skyhöga räntor.
Metod 4 av 6: Säkra ett privatlån
Steg 1. Tänk på en privat långivare
En privat långivare är en person med likvida pengar att spara som är villig att låna ut pengar till en förutbestämd ränta. Till skillnad från en fastighetspartner som delar vinsten med dig, kommer en privat långivare helt enkelt att ta ut en ränta innan du ger dig kontanterna. I många fall är räntorna för en privat långivare lägre än en långpengare. En privat långivare kan dock vara svårare att hitta.
Steg 2. Knacka på ditt sociala nätverk för långivare
I många fall kan du hitta en privat långivare via ditt eget sociala nätverk. Om du känner till en släkting, vän eller kollega som har likvida kontanter som bara sitter, kan du kanske låna dessa pengar och betala ränta till dem. I ett idealiskt scenario vinner alla: din långivare kommer att kunna tjäna lite extra ränta, och du kommer att kunna tjäna pengar på ditt omvända hus.
Steg 3. Var medveten om potentiella risker
Om du ska säkra en privat långivare, se till att både du och din långivare är medvetna om de potentiella riskerna med denna transaktion. Fundera över vad som kan hända om du inte tjänar på det omvända huset. Kommer du fortfarande att kunna göra dina räntebetalningar? Tänk igenom dina alternativ innan du söker en privat långivare. För att bevara ditt förhållande till den personen måste du betala tillbaka dem i tid.
Steg 4. Kom ihåg att förtroende är nyckeln
Dra inte nytta av en privat långivare om du vill fortsätta arbeta med dem. Förtroende är nyckelkomponenten i privata lån, och du måste visa att du kan hålla slut på köpet. Om du lyckas kan din privata långivare vara villig att hjälpa dig att finansiera framtida fastighetsinvesteringar.
Metod 5 av 6: Säkra ett banklån
Steg 1. Be din bank om ett lån
Det här alternativet är mindre sannolikt att inträffa under din första husflippande upplevelse, men det är värt ett skott. Om du har god kredit och en gedigen affärsplan kan din bank kanske ge dig ett lån för att köpa ett hus att vända. Dessa räntor kommer sannolikt att vara högre än en typisk inteckning med 20% handpenning, men de kommer sannolikt att vara lägre än många hårda lån.
En bank är mer benägna att låna ut byggmedel om du kan ge en tydlig panträtt på fastigheten
Steg 2. Diskutera din affärsplan med din bank
Om du har något hopp om att få ett banklån kommer du att kräva en stensäker affärsplan. Var noga med att diskutera din forskning med din bank för att se om de anser dig vara en värdefull investering.
Metod 6 av 6: Använda dina egna tillgångar
Steg 1. Utvärdera dina omsättningstillgångar
Även om du inte har mycket likvida kontanter för att vända ett hus kan du fortfarande ha tillgångar som kan hjälpa dig att få kreditlinjer för att köpa ett billigt hem att vända. Undersök ditt eget hem, dina pensionskonton och dina kreditgränser för att se om någon av dessa kan tappas för en handpenning.
Steg 2. Knacka på din IRA
En IRA (Independent Retirement Account) är ett pensionärsfordon. Det finns allvarliga skattepåföljder för att ta ut pengar före 59,5 års ålder. Det finns dock undantag för förstagångsköpare. Du kan använda upp till $ 10 000 av din IRA för att köpa ett hem. Diskutera detta alternativ med din finansiella rådgivare för att se till att du använder pengarna på rätt sätt och att du inte kommer att drabbas av straff.
Tänk på att uttag av pengar från din IRA kan skada den långsiktiga tillväxtpotentialen för detta pensionskonto. Se upp för riskerna med att minska dina pensionskonton för tidigt
Steg 3. Tänk på en kreditvärdighet för hemmakapital
En hemkreditlinje (eller HELOC) är ett potentiellt alternativ för dig om du redan äger en fastighet. En HELOC ger dig en snabb kontantkälla, och du behöver bara betala ränta på de pengar du lånar från HELOC. Till exempel kan du ha en HELOC som är värd $ 75 000. Men om du lånar $ 10 000 av det beloppet betalar du bara ränta på beloppet $ 10 000.
- Var mycket försiktig med din HELOC: om du inte betalar tillbaka ditt lån i tid, riskerar du att förlora ditt hem.
- Var medveten om att HELOC -räntorna kan vara högre än lån från privata långivare.
Steg 4. Överväg att använda kreditkort
Kreditkort är en annan källa till snabba kontanter, så länge du planerar att betala dem mycket snabbt. Räntorna på kreditkort kan vara mycket höga med 18-20%. Du riskerar dock inte någon av dina andra tillgångar, som du skulle göra med en HELOC. Du kan överväga att använda kreditkort för köp med lägre insats under bytet av ett hem, till exempel att köpa byggmaterial från en hemvaruaffär.
Tips
- Gör alltid matte innan du fattar ett investeringsbeslut. Pris ut din tid och arbetskraft också.
- Var medveten om att det kan vara möjligt för dig att få en bättre avkastning på andra sätt, till exempel att använda din tid för att arbeta extra skift eller investera dina extra pengar på aktiemarknaden. Behandla fastigheter som bara ett av många alternativ: lås inte in dig i fastigheter förrän du har tänkt igenom det.
Varningar
- Det är också oerhört viktigt att vara helt transparent med dina investerare och berätta för dem att det finns en möjlig chans att de förlorar pengar på din affär. Ärlighet är den bästa politiken, särskilt när du investerar andras pengar.
- Var uppmärksam på att när du samlar in pengar för någon form av satsning där du tänker använda dessa pengar för investeringsändamål måste du följa strikta federala och kommunala riktlinjer. Se till att du konsulterar din advokat innan du börjar samla in pengar för ett husbyte.
- Behandla inte husbläddring som ett snabbt snabbt bli rikt system. Även om det kan vara lukrativt finns det enorma risker. Husflipning är också lönsam endast när investerarna häller mycket tid och energi på fastighetsforskning och förbättringar av bostäder.
- Skär inte hörn. Hyr licensierade, försäkrade entreprenörer som har ett gott rykte. Få alltid din fastighet noggrant inspekterad. Få tillstånd innan renovering påbörjas. Att hoppa över dessa steg kan leda till fler kostnader på vägen.
