Att köpa och vända fastigheter är ett populärt, men med hög risk, sätt att tjäna pengar. Om du köper ett hus till ett bra pris, gör några estetiskt tilltalande renoveringar och säljer huset till ett högre pris än du betalat, kan du enkelt tjäna ganska mycket pengar. Men husväxling är inte alls en enkel "bli rik snabbt" -plan. Det tar mycket arbete, mycket investeringar, och även med ett fantastiskt hus kan du ha svårt att sälja den färdiga produkten helt enkelt på grund av den fluktuerande bostadsmarknaden.
Steg
Del 1 av 6: Utvärdera dina förmågor
Steg 1. Bedöm ditt tidsengagemang
Vändningsegenskaper är vanligtvis inte en deltidsspelning. Att söka efter, renovera och sedan sälja fastigheter kräver mycket schemaläggning och arbete under arbetsveckan. Om du inte kan göra ett heltidsjobb är du förmodligen inte redo för det.
Steg 2. Utvärdera dina egna renoveringskunskaper
De bästa flipporna klarar själva grundläggande renoveringsuppgifter, som att fixa hål i väggar eller byta ut en toalett, själva. Du kommer att spara mycket pengar genom att inte vänta på att andra ska slutföra dessa uppgifter åt dig. Dessutom finns det vissa omständigheter där saker måste åtgärdas omedelbart, så att inte behöva vänta på andra kan vara en värdefull tillgång. Att spara pengar på detta sätt kan bara hjälpa din resultat. I vissa fall kan det innebära skillnaden mellan att göra en försäljning och att behöva vänta på en annan köpare. Tänk på din egen förmåga att utföra dessa uppgifter innan du bestämmer dig för om egendomsvridning är rätt för dig.
Steg 3. Bedöm din förmåga att finansiera en flip
Att vända fastigheter kräver att du köper fastigheten först och sedan betalar ditt eget sätt att renovera den, så du behöver finansiering för att göra det. Bankerna är i allmänhet inte villiga att låna lån utan säkerhet för detta ändamål, så du behöver besparingar, säkerhet eller båda för att ha råd med varje flip -projekt. Om du har tillräckligt med sparande, använd det, men om inte, måste du använda ett lån som säkerhet som en andra inteckning eller bostadsfinansiering (HELOC). Ett annat sätt är att använda ett hårda pengar eller ett lån, dessa typer av lån är för fastighetsinvesterare och är lättare att få eftersom de stöds av själva fastigheten. Lån för hårda pengar tillhandahålls inte av lokala banker, du måste hitta en privat långivare i ditt område. Kom ihåg att du också behöver pengar för att renovera och hålla fastigheten fram till försäljning utöver fastighetens försäljningspris.
HELOC och andra inteckningar riskerar att du förlorar ditt hem om du inte betalar på lånet
Steg 4. Se till att du har kunskap om fastighetsmarknaden
Du måste känna fastighetsmarknaden mycket väl för att bli en framgångsrik flipper. Du behöver inte bara kompetensen för att identifiera fyndfastigheter, du måste också veta när du ska köpa och sälja, och var du ska göra det, så att du får mest avkastning på dina pengar på kortast möjliga tid. Annars kommer du att fastna med en förlust från försäljningen eller från att hålla fastigheten för länge. Skaffa en djup kunskap om fastighetsmarknaden i ditt område genom att studera lokala fastighetslistor, arbeta i branschen eller genom att rådgöra med lokala fastighetsexperter.
Del 2 av 6: Att köpa en fixeröverdel
Steg 1. Hitta billig fastighet
Du kan leta efter billiga fastigheter i din lokala tidning, genom onlinelistor eller genom att söka efter förfallna bolån online. Nyckeln till att vända fastigheter är att hitta ett anständigt, reparerbart hus till ett tillräckligt lågt pris för att vara värt din tid, ansträngning och pengar.
Vanliga källor till billiga fastigheter inkluderar HUD -utmätningar, regelbunden utmätning och kortförsäljning. Du kan också försöka söka efter dödsbesked och skilsmässa, eftersom dessa tenderar att föregå snabb bostadsförsäljning
Steg 2. Undersök grannskapet
Förutom grannskapsundersökningar som kommer att avgöra det genomsnittliga marknadsvärdet för bostadsområden är det också viktigt att veta om själva området. Du vill titta på samhällsfaktorer som kvaliteten på skolorna i området, tillgång till kollektivtrafik (om det är relevant för ditt samhälle) och andra aspekter som avgör om egendomen kommer att tilltala, till exempel, en ung familj med barn kontra ett pensionerat par som vill bosätta sig.
Området hjälper till att ställa in marknaden för ditt potentiella hem, och du vill veta om området redan har stigande priser, är i en övergångsfas eller har relativt låga priser. Du kan bestämma detta genom att fråga lokalbefolkningen eller prata med en fastighetsmäklare som känner till grannskapet
Steg 3. Bedöm fastigheten
Innan du slutför köpet vill du ta en titt och låta en entreprenör och/eller bygginspektör följa med. En entreprenör kan ge dig en uppskattning av hur mycket reparationer och renoveringar kommer att kosta. En bygginspektör kommer att veta om kostsamt arbete som grundreparationer kan vara nödvändigt, eftersom den här typen av reparationer kan bli oerhört dyra och lätt kommer att överskrida din budget.
- Många fastigheter som listas på auktioner säljs som "osynliga", vilket innebär att du inte kommer att kunna besöka fastigheten. Dessa investeringar kan vara exceptionellt riskfyllda, så du kanske vill undvika scenarier där du inte kan bedöma fastigheten personligen.
- Hitta entreprenörer och inspektörer genom att söka online, eller prata med någon som arbetar i fastigheter. De kanske känner en pålitlig entreprenör eller inspektör som gör bra arbete och ger dig en ärlig bedömning.
- Fråga inspektören om tillståndet i fastighetens större system (elsystem, VVS -system, fundament och takskick, etc.). Dessa kan vara de mest kostsamma elementen att reparera, så det är bäst att i förväg ta reda på om dessa stora system är i gott skick eller inte.
- Fråga entreprenören hur den totala investeringen ser ut. Detta hjälper dig att få en anständig uppfattning om vilken typ av reparationer du skulle behöva om du köpte hemmet.
Steg 4. Utvärdera kostnader och värde
Innan du köper någon fastighet är det viktigt att känna till din budget och vara medveten om de förväntade kostnaderna. För att göra detta måste du utvärdera fastigheten för att bedöma hur omfattande reparationerna kommer att bli. Arbeta sedan bakåt för att jämföra värdet efter reparation (ARV) för den fastigheten med de beräknade kostnaderna och reparationerna som du måste göra.
- Sök på nätet eller prata med en lokal fastighetsmäklare för att lära dig marknadsvärdet för andra bostäder i grannskapet du tänker köpa i. Detta ger dig en uppfattning om ARV, som hjälper dig att avgöra om din investering kommer att löna sig eller inte..
- Du kan använda en online -ombyggnadskalkylator som den på https://www.remodelingcalculator.org/. Detta verktyg kommer att be dig om grundläggande information som husets dimensioner och omfattningen av renoveringar du är villig att göra, och ger dig en mycket grov uppskattning.
Steg 5. Faktor för redovisningskostnader
Förutom kostnaderna för utrustning, arbetskraft och naturligtvis själva fastigheten finns det många andra kostnader att ta med när du bestämmer dig för en fastighet. De kostnader som är förknippade med att äga en fastighet som du inte har sålt kallas i allmänhet för kostnader. Dessa kan inkludera fastighetsskatter, lägenhets- eller föreningsavgifter, försäkringar och verktyg som el-, gas- och vattentjänster. Du måste också betala en fastighetsmäklare för hans eller hennes tjänster, som i genomsnitt kan ligga runt fem till tio procent av försäljningspriset för den fastigheten.
- Kom ihåg att ju längre du håller en fastighet utan att lyckas vända den, desto mer kommer dina transportkostnader att öka.
- Alla bostäder säljer inte direkt. Även ett attraktivt hem i ett varmt område kan finnas på marknaden ett tag, vilket kan öka kostnaderna mycket snabbt. Du kanske vill ha en reservplan, inklusive att hyra fastigheten eller bo där själv, ifall försäljningen inte går igenom. Vissa fastighetsexperter rekommenderar att du bara går igenom ett köp om du är villig/kan hålla fast vid hemmet och bo i det eller hyra ut det i minst fem år, om det inte går som planerat.
Steg 6. Beräkna ditt högsta erbjudandepris för att köpa huset
Detta kan beräknas genom att börja med det förväntade detaljhandelspriset efter köp och ombyggnad. Lägg sedan till alla stängningskostnader. Hitta ditt högsta erbjudandepris genom att ta detta belopp och sedan subtrahera kostnaderna för ombyggnad, ränta på lån och önskad vinst. Denna siffra representerar det mesta du skulle vara villig att betala för egendom och kan användas i förhandlingar.
Steg 7. Slutför köpet
Förutom alla andra kostnader som är förknippade med att köpa, rehabba och sälja ett hus måste du också överväga finansieringskostnaderna. Behöver du ta ett lån för att slutföra köpet? I så fall måste du shoppa runt för att hitta den bästa räntan på ett bostadslån. Om du hittar ett bra låneerbjudande eller har säkrat tillräckligt med kapital för att göra köpet, och om allt annat checkar ut och passar din budget, är du redo att lämna ett erbjudande till fastighetens fastighetsmäklare.
Del 3 av 6: Ombyggnad av köket
Steg 1. Uppskatta nyttan
Ditt första steg bör vara att bestämma hur mycket ett ombyggt kök skulle lägga till försäljningspriset. Om ombyggnadskostnaderna överstiger nyttan ska renoveringen inte göras. Att veta hur mycket värde som kommer att tillföras kan härledas från att studera andra, liknande bostäder i området med eller utan ombyggda kök och deras senaste försäljningspriser.
Steg 2. Arbeta med det du har
Du kan radikalt renovera ett kök utan att gå sönder om du planerar noggrant och arbetar med köket du har köpt. Det enklaste sättet att maximera kökseffektiviteten (och spara din budget) är att renovera utan att ändra platsen för VVS och gasledningar. På så sätt kan du ändra utseendet och känslan i köket utan att radikalt ändra layouten.
Steg 3. Ge en bred kaj
Breda gångvägar gör att ett kök känns tillgängligt och lätt att arbeta i. Om du planerar en totalrenovering av köket, planera din layout så att den rymmer promenader och plats för boende att laga mat.
- Banor i hela huvudkroppen i köket ska vara minst 36 tum breda.
- Banor som passerar spisen och disken bör vara 42 tum breda för att rymma en kock, eller 48 tum bred för att rymma två kockar.
Steg 4. Håll hörnen klara
Vitvaror och skåp i hörn kan vara knepiga. Du måste rymma utrymme för att dörrarna kan svängas öppna och stängas, vilket kan göra att hörnen i köket känns röriga och upptagna. För ett smidigt, öppet kök, planera för tillräckligt med utrymme för att svänga skåpdörrar och håll apparater borta från hörnen helt.
Se till att en skåpdörr på ena sidan av hörnet inte smäller in i en skåpdörr på andra sidan hörnet. Detta kan i allmänhet undvikas genom att se till att skåpdörrar öppnas i samma riktning och är ordentligt åtskilda (beroende på storlek och avstånd till varje dörr)
Steg 5. Installera backsplash -plattor
Kakel gör en bra backsplashyta på väggarna ovanför/bakom bänkutrymme och spisplattor. Du kan anpassa dina plattor med färger, mönster och till och med material.
- Keramiska plattor är lätta att rengöra och tål fukt och värme, men de tenderar att vara dyrare än vissa andra kakelalternativ.
- Tunnelbana kakel tenderar att matcha lätt med vilken köksstil som helst och är ofta billigare än andra kakelplattor.
- Rostfritt stål gör ett elegant backsplashmaterial som är mycket lätt att rengöra. Det får ett kök att se snyggt och modernt ut, men det kan bli väldigt dyrt.
- Du bör också studera renovering och bostadspublikationer för att avgöra vilka backsplash -material som är på modet just nu. Detta kan hjälpa dig att göra rätt val för att få ditt kök att se "aktuellt" ut.
Steg 6. Överväg att inkludera en ö
Öarna gör det möjligt för kök att känna sig mer öppna och funktionella. En ö kan rymma en spis, räknare, lagringsutrymme, matplats eller någon kombination av ovanstående.
- Se till att ön speglar kökets dimensioner. Till exempel, om köket är långt och smalt, kommer en lång, smal ö att matcha rummet bäst.
- Om du installerar en ö för flera användningsområden, leta efter en ö som har flera nivåer/nivåer. På så sätt är din matplats separat från där maten kommer att lagas eller lagras.
- Skåp under ödisken gör ett utmärkt förvaringsutrymme. Du kan enkelt stoppa grytor och kokkärl eller till och med torra varor under ön för att frigöra diskutrymme.
- Om du gör ditt eget arbete och inte har stor byggnadserfarenhet kan du köpa en färdiggjord köksö från en byggvaruhus eller hitta ett gammalt, robust träskåp och renovera det. Skrapa bort gammal färg och anpassa skåpet med en träfläck eller färgschema för att matcha resten av köket. Eller välj en ny, djärv färg för att få den nya ön att sticka ut.
Steg 7. Se till att apparaterna är i nivå
Om de befintliga apparaterna i köket är gamla kan du överväga att byta ut dem. Husköpare förväntar sig att apparatkvaliteten är i nivå med hemmets kvalitet. Titta på liknande priser hem som nyligen har sålt i området. Har de nya apparater? I så fall kan du ha svårt att sälja bostaden utan dem. Vitvaror kan innehålla kylskåp, spishällar, ugnar och mikrovågsugnar.
Del 4 av 6: Uppdatering av badrummet
Steg 1. Beräkna den potentiella avkastningen före renovering
Precis som med köksrenoveringar kan badrumsrenoveringar öka husets värde betydligt. Denna ökning kommer dock att negeras om kostnaden för ombyggnaden är ännu större. Studera liknande bostäder som såldes i närheten för att bedöma hur mycket det fick genom att ha renoverat badrum. Beräkna sedan dina egna renoveringskostnader. Om kostnaderna är större än vinsten, minska omfattningen av dina renoveringar eller överge badrumsrenoveringen.
Steg 2. Välj en helt vit design
Vita väggar, diskar och kakel kan göra att badrummet känns mer rymligt och rent. Det kan också få ett annars rent rum att se mer elegant och tilltalande ut, liksom neutralt - vilket är viktigt, eftersom du vill att potentiella köpare ska kunna se sig själva bo där.
Steg 3. Maximera naturligt ljus
Om badrummet har minst ett fönster kan du få rummet att känna sig ljusare och mer inbjudande genom att göra subtila ändringar för att maximera ljuset. Prova att hänga sidospeglar för att reflektera fönstrets naturliga ljus och möjliggöra enkel grooming.
Steg 4. Välj ett kakelmaterial
Keramiska plattor är mycket billigare än dyrare material som marmor, men kan köpas med mönster som liknar marmor. Du kan välja övervägande vita keramiska kakelplattor för ett rent, elegant utseende. Du måste dock förstå köparnas förväntningar på att fatta rätt beslut om material. Högre priser kommer att ha mer kräsna köpare som kommer att kräva marmor eller stenplattor.
Steg 5. Använd eleganta duschplattor
Du kan välja billigare keramiska plattor för golvet, men när det gäller att kakla om duschen eller badkaret kanske du vill välja en mer elegant kakel. Marmor, även om det är dyrare, kan radikalt förvandla alla duschkabiner och skapa en spa-liknande atmosfär.
Du måste också överväga om du vill separera badkar och dusch eller eliminera en av de andra. Detta beror igen på dina köpares förväntningar
Del 5 av 6: Gör andra ändringar
Steg 1. Måla om med neutrala färger
När du målar ditt hus är det viktigt att använda neutrala färger. Färger som är för djärva, för mörka eller för intetsägande kan fungera för ett isolerat rum, men totalt sett borde majoriteten av rummen vara en färg som ligger mitt i spektrumet. Prova en kräm, solbränna eller khakifärgad färg för att göra huset neutralt för ögat.
Steg 2. Piffa upp interiören
Förutom köket och badrummet behöver du förmodligen reparera resten av huset. Lossa alla hål, måla om varje rum (oavsett rummets skick), byt ut gamla eller slitna heltäckningsmattor och byt ut armaturer och skåpmaskinvara. Målet är att få huset att se så nära nytt ut som möjligt, samtidigt som det ligger inom din budget.
- Du kommer förmodligen att vilja hålla möbler utanför, men du måste fortfarande använda något för att dra tittarens fokus. Prova att sätta en stor växt (som ett siden, konstgjord träd eller buske) i det mest synliga hörnet av rummet.
- Överväg att”iscensätta” (skapa ett levande utseende med möbler och dekorationer) för att göra hemmet mer attraktivt.
- I rum som saknar naturligt ljus, överväg att sätta en fristående lampa i ett hörn för att lysa upp utrymmet.
- Lägg till lite färgstänk genom att placera färgglada tillbehör i kontrast med rummets neutrala färg. Prova att ordna röda eller vinröda handdukar runt huset och lämna en vas med rödfärgade blommor någonstans framträdande.
- Överväg att visa före och efter bilder för att belysa hur radikal en förändring huset har genomgått.
Steg 3. Håll gården städad
En oförskämd eller på annat sätt rörig gård kan stänga av köpare innan de ens besöker husets insida. Det är viktigt att hålla gården välvårdad och vattnad och att behålla husets utsida.
- Rör upp eventuell flisad färg.
- Håll gården orörd. Du vill att hela fastigheten ska vara tilltalande, inte bara interiören. Om utsidan ser oförskämd ut kommer många potentiella köpare inte ens att vilja se interiören.
- Överväg professionell landskapsarkitektur för att maximera trottoarkänslan.
Del 6 av 6: Sälja huset
Steg 1. Skynda dig inte
Det är viktigt att inte hålla fast vid en fastighet för länge, eftersom du kommer att beläggas med skatter och kostnader. Men om du skyndar dig att få ett omvänt hus på marknaden för snabbt, riskerar du att det inte är fullt ut. Du måste bestämma vad som är rätt för dig och din budget, men nyckeln ligger i att balansera kostnader med renoveringar för att göra huset så tilltalande inom din budget som möjligt.
Steg 2. Skaffa en kvalificerad inteckning mäklare
Om du inte anlitar en inteckningsmäklares tjänster riskerar du att slösa mycket tid på okvalificerade köpare. Att anlita en inteckningsmäklare låter dig veta att alla som förföljer fastigheten kommer att vara förkvalificerade, vilket hjälper till att minska den tid din fastighet är på marknaden.
- Inteckningsmäklare fungerar som en mellanhand för att underlätta transaktioner. De bestämmer en potentiell köpares berättigande till ett lån och kan också hjälpa den köparen att hitta ett lån, även om inteckningsmäklare inte lånar ut pengar själva.
- Sök efter inteckning mäklare online. Du kan jämföra priser och hitta en mäklare som kommer att arbeta inom din budget genom att shoppa runt innan du väljer en mäklare.
Steg 3. Arbeta med en fastighetsmäklare
En agent hjälper dig att få en rimlig kostnad för din fastighet och kan underlätta alla försäljningsdetaljer. Att välja rätt agent hjälper dig att se till att din försäljning går smidigt och snabbt. Även om du måste betala för en agenttjänst kan det löna sig att sänka kostnaderna och skatterna som du får genom att behålla ditt hus under en längre tid.
- Få listpresentationer från minst tre agenter. Det kan hjälpa dig att fastställa det bästa priset för din fastighet och jämföra försäljningsförmågan hos flera agenter.
- Om en agent föreslår att han eller hon kan ge dig ett exceptionellt högt pris för fastigheten kan det vara en röd flagga. Extremt höga försäljningspriser kan stänga av potentiella köpare innan de ens ser fastigheten.
- Leta efter en agent som arbetar i fastigheter på heltid. På så sätt vet du att agenten är tillgänglig för att visa fastigheten när som helst på dagen, vilket kan hjälpa dig att maximera dina chanser till en snabb försäljning.
- Leta efter en rimlig provision. De flesta försäljningsprovisioner för fastighetsmäklare faller mellan fem och sju procent av försäljningspriset, som delas mellan din säljare och köparens agent. Men en exceptionellt låg provision kan driva bort potentiella köpare, eftersom provisionen kanske inte är värd köpagentens ansträngning att visa fastigheten. Välj en rättvis provision för att se till att din egendom lockar dina potentiella köpares agenter.
Steg 4. Förutse försäljningskostnader
Att sälja ett hus kan vara väldigt dyrt. Förutom kostnaderna för reparationer och anställning av en fastighetsmäklare måste du betala stängningskostnader och kapitalvinstskatter. När allt är sagt kan de totala kostnaderna för att sälja ett hus lägga upp till 10 procent av fastighetens försäljningspris.
Se till att du tar in försäljningskostnaderna i din budget. Alla dina utgifter kommer snabbt att öka, så det är viktigt att vara medveten om hur mycket du spenderar genom varje steg i processen för att vända huset
Video - Genom att använda denna tjänst kan viss information delas med YouTube
Tips
Läs och studera alla kurser du kan om att bläddra hem och köpa lägenheter med små eller inga pengar ner. Du kanske vill börja med att rehabba ut hyresfastigheter i mindre skala (lägenheter eller lägenheter) innan du försöker vända ett hus
Varningar
- Tänk på bostadsmarknaden på din plats INNAN du börjar denna plan. För närvarande bromsar bostadsmarknaden (till nästan stillastående) på många platser, och fastigheter som listas i dessa regioner kan hamna på marknaden i flera månader. Om din plats är en av dessa avtagande marknader har du en STOR möjlighet att köpa ett hus till en bra affär, men du kommer att ha svårt att försöka sälja det.
- Egenskaper med hög hävstång är några av de högre riskfastigheterna. Gör all forskning du kan för att avgöra om att utnyttja dina fastigheter är den bästa strategin för dig.
