Att köpa äldre hus, reparera dem och sedan sälja dem med vinst är vanligtvis känt som att "vända" ett hus. Framgångsrik vändning är beroende av att hitta fastigheter som är tillräckligt låga för att ge vinst när initialinvesteringarna och reparationskostnaderna dras från det slutliga försäljningspriset. Det finns en mängd olika sätt du kan hitta hem för att vända. Först sammanställa en lista över hem med hjälp av online -resurser, information från länstjänstemannens kontor och genom samråd med en fastighetsmäklare. Utvärdera alla hem noggrant. Innan du gör ett slutköp, kontakta proffs och förhandla med säljaren. Detta hjälper dig att hitta det bästa priset för att göra en vinst genom att vända ett hus.
Steg
Del 1 av 3: Sammanställning av en hemlista
Steg 1. Lär dig om genomsnittspriser på din marknad
Det första steget för att hitta hus att vända är att känna din marknad. Du vill se till att du förstår vad genomsnittspriset är i det område du letar efter så att du bäst kan identifiera undervärderade bostäder.
- Titta på en mängd olika bostäder som för närvarande finns på marknaden för att få en uppfattning om genomsnittspriset. Detta kommer inte bara att ge dig en uppfattning om vilka bostäder som är undervärderade, det kommer att ge dig en känsla av hur mycket du ska sälja ett reparerat hem för.
- Du bör också titta på faktorer som påverkar värdet av ett hem. Är hemmet i ett säkert område? Är det nära en skola eller ett affärsdistrikt? Har den faktorer som gör det önskvärt för den genomsnittliga köparen? Du vill rikta in dig på undervärderade bostäder i dessa områden, eftersom du mer sannolikt kommer att sälja dem för vinst senare.
Steg 2. Sök efter undervärderade hem med hjälp av onlineverktyg
Ett av de bästa sätten att börja söka efter hus att vända är att använda onlineverktyg. Online sökmotorer gör att du kan ge en prisklass och söka efter hem i specifika områden. Börja din lista med att hitta en mängd olika hem online.
- Du kan söka efter hem med webbplatser som Zillow, Realtor.com eller Trulia. Justera sökmotorn så att de lägsta priserna listas först. Titta på en mängd olika hem och spara intressanta listor på din dator.
- Detta kommer att ge dig en känsla av var billigare hem tenderar att vara i ett grannskap. Detta kan hjälpa dig att begränsa din sökning på vägen, när du söker bostäder via en fastighetsmäklare eller andra butiker.
- Tänk på att undervärderade hem inte alltid är de billigaste. Du vill ha ett hus som säljs lägre än marknadsvärdet, men ett som kan repareras och säljas vidare på vägen. Det billigaste hemmet i ett område kan ha allvarliga problem och är inte värt investeringen.
- Det finns några nya webbplatser i vissa delar av länet som kan ge dig ett bra ställe att börja och de gör en del av kontrollen för dig. BMV gör ett bra jobb med att köra automatiska komp och jämför det med listpriset, så att under marknadsvärde (eller undervärderade) erbjudanden redan filtreras åt dig. Även om varje affär kanske inte är så mycket kan det ge dig ett bra ställe att starta din forskning om en potentiell egendom. Denna webbplats ger också annan användbar statistik som REO -försäljning och genomsnittliga dagar på marknaden i området. Den här typen av siffror kan ge insikt i vad som händer i målgrannen.
Steg 3. Besök din landstjänstemannas kontor för att hitta hem i avskärmningsprocessen
Bostäder som genomgår en avskärmningsprocess blir i allmänhet billigare. Avskärmade hem är lätta att vända och kräver kanske inte omfattande reparationer. Du kanske kan göra ett erbjudande till ägaren direkt, vilket kan vara billigare än att gå igenom en fastighetsmäklare. Du kan besöka ditt lokala länstjänstemannakontor eller länstjänstemannens kontor i det område du vill köpa för att hitta listor över avskärmade hem.
Steg 1.
- Prata med en arbetare på kontoret om hur man hittar avskärmade hem. Du letar vanligtvis efter ett meddelande om försäljning, Lis Pendens eller ett meddelande om standard.
- Du kan också kolla lokaltidningen. Det finns vanligtvis ett offentligt meddelande avsnitt som varnar dig för avskärmade hem.
Steg 2. Leta efter hem utanför storstäder
Begränsa inte din sökning till större städer. Medan bostäder i städer tenderar att sälja för mer, kan du fortfarande tjäna pengar på att vända hus utanför en stad. Du hittar vanligtvis billiga hus 2 till 3 timmar utanför stadens gränser.
- Gå inte för lantligt. En gård i ett isolerat område kommer sannolikt inte att sälja för en stor vinst. Håll dig till små städer nära städer eller förortsområden.
- Om möjligt, titta på hem borta från kusterna. Bostäder i städer i Mellanvästern och söder har mycket billigare priser än öst- eller västkusthem.
Steg 3. Skapa ett automatiskt varningssystem
Om du hittar ett hem till ett bra pris vill du vara den första som ger ett erbjudande. Detta kan ge dig en fördel över tävlingen. Det är en bra idé att ha ett automatiskt varningssystem installerat. Prata med din fastighetsmäklare om ett automatiskt varningssystem. Om du inte arbetar med en agent kan webbplatser som Zillow i allmänhet ställa in automatiska varningar om hem till ett visst pris i ett visst område.
Steg 4. Sök bostäder till salu av ägaren
Om en ägare behöver sälja ett hem snabbt kan de avstå från att prata med en fastighetsmäklare. Bostäder som säljs av ägare kan sälja billigare. Husägare kanske inte känner till det verkliga värdet på sin fastighet och låter den gå för ett pris som ligger långt under marknadsvärdet. Det är en bra idé att köra genom några stadsdelar där du funderar på att köpa hus att vända. Håll utkik efter skyltar med texten "Till salu av ägare."
Steg 5. Rådfråga en fastighetsmäklare
Det är alltid en bra idé att ha en professionell vid din sida. Om du är ny på fastighetsmarknaden, prata med en fastighetsmäklare om att hitta hem att vända. En kvalificerad agent kan hjälpa dig att peka dig i riktning mot bostäder av hög kvalitet till låga priser som uppfyller dina behov.
- Du kan hitta en fastighetsmäklare online eller genom att surfa på de gula sidorna. Du kan läsa recensioner av en agent på en webbplats som Yelp för att se till att de har ett gott rykte.
- Du bör också be andra personer som har vänt hem om en rekommendation för en agent. En fastighetsmäklare bör också vara villig att ge dig kontaktinformation om tidigare kunder. Prata med tidigare kunder och ställ en rad frågor för att se till att en potentiell fastighetsmäklare är solid.
Del 2 av 3: Bedömning av potentiella investeringar
Steg 1. Besök en mängd olika hem
Begränsa inte din sökning när du letar efter hus att vända. Besök en mängd olika hem i ett antal olika områden. Väg fördelarna och nackdelarna med varje hem du besöker så att du kan bestämma vilka bostäder som är värda din investering.
- Delta i många öppna hus i ditt valda område. Du bör också prata med din fastighetsmäklare och be att få besöka flera hem på en dag.
- Få en uppfattning om varför bostäder kan vara billiga. Vissa billiga hem kan behöva omfattande reparationer eller vara på dåliga platser. Andra hem kanske bara behöver mindre reparationer och kan prissättas på grund av andra faktorer, till exempel att ägare behöver sälja snabbt.
Steg 2. Undvik inte hus som behöver repareras
Vissa hus kan vara billigare för att de behöver repareras. De flesta hem du hittar när du vänder hus kommer att fixa överdelar till viss del, så avstå från ett reparationsjobb. Om reparationer kan utföras snabbt och till ett billigare pris kan hemmet vara värt investeringen.
- Många gånger behöver ett hem bara kosmetiska reparationer. Ett dåligt lackarbete, dålig matta eller en stark lukt kan lämna ett hem på marknaden länge. Detta kommer att resultera i att huset prissätts. Problem som detta är dock ganska enkla att åtgärda.
- Gör lite research i ditt eget syfte. Ring en mängd olika entreprenörer och fråga dem hur mycket vissa reparationer generellt kostar. Du bör också fråga husägare eller fastighetsmäklare om det finns några större reparationer som behöver göras på hemmet.
Steg 3. Gör många erbjudanden
Det är en bra idé att göra många erbjudanden när du letar efter hem att vända. Marknaden kommer förmodligen att vara något konkurrenskraftig, och du kommer inte att kunna köpa varje hus du erbjuder. Professionals rekommenderar att du använder regeln 100-10-1. Det betyder att du ska titta på ungefär 100 hus, lämna ett erbjudande på cirka 10 bostäder och faktiskt köpa ett hus av de 10.
- Var inte rädd för att göra erbjudanden på hem som inte är ditt första val. De flesta av dina bud kommer att falla igenom ändå. Om du hamnar med ett hem som inte var ditt förstahandsval kan du fortfarande få ut det mesta av köpet.
- Kom dock inte med erbjudanden på hem som du vet att du inte vill ha. Ett hus i ett mycket dåligt grannskap, till exempel, är nog inte en värdefull investering. Gör bara erbjudanden på hus som du känner att du kan leva med att vända.
Del 3 av 3: Prata med proffs om köp
Steg 1. Få en heminspektion utförd på fastigheter du funderar på att köpa
Köp aldrig en fastighet utan att ha en heminspektion utförd i förväg. Anlita en kvalificerad heminspektör för att utvärdera hemmet innan du ger ett erbjudande.
- En heminspektör kommer att vara en neutral tredje part som inte är intresserad av att minimera skador vid försäljning. Han eller hon kommer att meddela dig hur mycket arbete som behövs i hemmet.
- Ett hus som behöver mindre reparationer är en stor investering om du vill byta hus. Ett hus som behöver större renoveringar är dock kanske inte värt din tid och pengar.
Steg 2. Prata med en advokat
Om du inte har en juristexamen själv ska du aldrig köpa ett hem utan att prata med en fastighetsadvokat. Det finns mycket pappersarbete och kontrakt involverade i att köpa ett hem. En kvalificerad fastighetsadvokat kommer att råda dig noggrant och hindra dig från att fatta dåliga köpbeslut.
- Du kan hitta en fastighetsadvokat online eller på de lokala gula sidorna. Du bör också prata med vänner eller kollegor som vänder hus och ber om en remiss.
- Läs alltid recensioner innan du anlitar en advokat för att vara säker på att du väljer någon med ett gott rykte.
Steg 3. Få uppskattningar av reparationskostnader från en mängd olika yrkesverksamma
Du vill se till att kostnaden för reparationer inte uppväger den slutliga vinsten i ett hem. Ring en mängd olika licensierade entreprenörer i ditt område. Berätta för dem vilken typ av reparationer du behöver och be dem om uppskattningar. Beräkna ungefär hur mycket den totala kostnaden för reparationer kommer att bli.
- Vissa entreprenörer kommer inte att ge en kostnadsfri uppskattning om du inte äger fastigheten om du inte redan har ett samarbete med dem. I vissa fall kan du behöva betala en liten avgift för att få en uppskattning av reparationer på en fastighet du inte äger.
- Ring en mängd olika platser och leta efter de lägsta priserna. Du bör dock också läsa recensioner online och prata med andra kunder innan du bestämmer dig för en entreprenör.
- Om det finns några mindre reparationer, som ett dåligt lackarbete, överväg att göra dem själv. Detta kan spara dig lite pengar när du vänder huset.
Steg 4. Knäck några siffror för att ta reda på hur mycket du kan erbjuda för ett hem
Du vill se till att alla hus du köper kan göra vinst. För att ta reda på hur mycket du ska erbjuda måste du göra en enkel matte. Din fastighetsmäklare och advokat bör kunna hjälpa dig att uppskatta vissa kostnader, liksom det slutliga försäljningspriset på din fastighet.
- Du behöver det som kallas efter reparationsvärdet (ARV). Detta är det pris som fastigheten så småningom kommer att sälja för, och din agent kan räkna ut detta pris för dig genom att titta på den senaste försäljningen i grannskapet.
- Du vill att ARV ska vara cirka 70% av vad du skulle betala för hemmet. Multiplicera ARV med 0,7 för att räkna ut hur mycket du ska betala för huset. Till exempel bör ett hus med en ARV på $ 200 000 inte köpas för mer än $ 140 000 om det inte kräver reparationer. Du bör dock dra av kostnaden för reparationer. Om ditt hem kräver reparationer på $ 40 000, köp det inte för mer än $ 100 000.
Steg 5. Förhandla med säljaren
Du bör alltid förhandla innan du bestämmer dig för ett slutpris. Om du förhandlar med säljaren kan du till och med få priset lägre än du ville börja med. Acceptera inte det första pris som säljaren efterfrågar, särskilt om det är högre än det högsta pris du beräknade.
Det är här det är praktiskt att göra många erbjudanden. Om du verkar villig att släppa försäljningen kan det vara mer troligt att säljaren ger efter för ditt erbjudande
Video - Genom att använda denna tjänst kan viss information delas med YouTube
Tips
- Beställ alltid en fullständig titelsökning innan du betalar kontant för en fastighet att vända. Annars kan du behöva kämpa för en domstolskamp för att få tillbaka din investering om titeln inte kan förmedlas lagligt.
- Det kan ta allt från 2 veckor till ett år innan en titel är klar. Se till att det finns en beredskap för titeln så att du kan upphäva om det finns några problem i titelrapporten. Om det är möjligt att rensa dessa objekt, kanske du vill fortsätta, men om inte, så kanske du vill backa.
- Om du slutar förlora pengar på att vända ett hus, vilket inte är ovanligt, kanske du vill hyra huset i ett eller två år för att tjäna lite extra på det innan du säljer det.
