Det finns otroligt mycket pengar att tjäna på att vända nya hem om du kan få det rätt. Faktum är att du enkelt kan tjäna $ 25 000 eller mer per flip och göra det på under 90 dagar. Kom dock ihåg att du också kommer att förlora så mycket, eller mer, på en vändning om du räknar fel på möjligheten. Att vända nya hus kan vara ett sätt att tjäna stora summor på ett okonventionellt sätt, men kräver också forskning, hårt arbete och en sund aptit för risk.
Steg
Del 1 av 4: Avgör om husflipning är rätt för dig
Steg 1. Se till att du har tillräckligt med extra pengar
Att vända nya hus innebär att man faktiskt köper ett hus eller en fastighet. Så förutom att lägga till ytterligare en inteckning till dina månatliga utgifter, kommer du troligen också att behöva betala en handpenning. Förhoppningsvis täcker ditt försäljningspris dessa utgifter. Oavsett behöver du en stor mängd kontanter till hands och en flexibel månadsbudget för att komma igång med att vända hus.
De är också andra utgifter, som verktyg och skatter, som spelar in. När du säljer huset måste du också betala kapitalvinstskatt på din vinst
Steg 2. Hantera dina förväntningar
Framgångsrika flippers köper och säljer inte bara hus utan att göra något mellanarbete eller marknadsföringsinsatser. Inse att du måste lägga in arbete och kostnader för att göra ändringar i huset i många fall. I andra vill du undvika fastighetsavgifter och försöka sälja huset själv, vilket kräver lite marknadsföring och benarbete. Var säker på att du är villig att lägga ner arbetet för att göra detta rätt.
Steg 3. Se till att du har tillräckligt med ledig tid
Det här är ingen helg-hobby, utan ett heltidsjobb. I de flesta fall måste du schemalägga underhåll, övervaka byggandet av tillägg eller ändringar och hantera andra problem som uppstår med huset. Du måste också visa huset för potentiella köpare på egen hand om du inte planerar att använda en mäklare. Det skulle vara svårt att schemalägga allt det här kring ett annat heltidsjobb.
Steg 4. Kunna hantera risker och misslyckanden
Chansen är stor att du gör åtminstone några misstag när du börjar bläddra i hus. Dessa misstag kan kosta dig tusentals eller tiotusentals dollar. Dessutom kan olyckor inträffa som kostar dig tusentals eller sätter ditt nuvarande projekt tillbaka veckor eller månader. Om du är den typen av människor som inte kan tänka och agera rationellt i dessa tider av stress, kanske husflippning inte är något för dig.
Del 2 av 4: Sök efter en fastighet
Steg 1. Bekanta dig med hur du köper ett hus eller en lägenhet
Om du redan har gjort det, vet du redan processen och det är andra natur. Om du aldrig har köpt ett hus, rådfråga en mäklare. Det är några steg som krävs när du köper ett hem som du måste känna till. I allmänhet inkluderar denna process att lägga ett erbjudande, få en inteckning, ta bort villkor och ta besittning.
Du kan också hoppa över den första försäljningen helt och hållet genom att köpa dina egna tomter och bygga dina egna hem för att sälja dem. I denna process kan du antingen bygga hemmet själv eller hyra en byggmästare för att göra det åt dig. Dessa två processer är kända spec respektive konstruktion
Steg 2. Undersök marknadsförhållandena i ditt område
Prata med fastighetsmäklare om hur mycket volym och efterfrågan de har. Du kanske också vill söka bostadsrapporter i din lokala tidning.
- Bostadsmarknaden är som börsen genom att den har både "tjur" och "björn" cykler. Bostadsmarknaden kan ta år och år att byta från en cykel till en annan. Detta innebär att fastigheter antingen kan ha "hög efterfrågan" eller "låg efterfrågan" vid varje given tidpunkt.
- Om ditt område för närvarande upplever "låg efterfrågan" på bostäder, blir det mycket mer utmanande, eller åtminstone mindre lönsamt, att byta hus.
- Om du verkligen vill komma igång med att bläddra, men upptäcker att din lokala bostadsmarknad inte är mogen för det, kan du överväga att flytta till ett område med en mer aktiv marknad. Undersök de hetaste marknaderna online. Vissa områden upplever för närvarande dramatiska prisåterhämtningar och är redo för flip -investeringar.
Steg 3. Hitta en fastighet
När du har bestämt att det är dags att börja ett nytt projekt, leta efter rätt objekt inom din budget. Det finns flera sätt att göra detta.
- Vissa människor letar efter nödställda fastigheter. Det är sådana som säljaren är "desperat efter att sälja", av skäl som skilsmässa, konkurs, dödsfall, dåligt skick på fastigheten eller försenade betalningar. Säljarens önskan att sälja gör att du kan förhandla fram ett bättre pris på marken.
- Ett annat sätt är att helt enkelt lokalisera områdena i din stad eller stad som är "nya stadsdelar", där all nybyggnation pågår. Gå dit och kör runt. Leta efter skyltar placerade av byggare som vill sälja sitt nya hem eller tillgängliga öppna tomter.
Steg 4. Fundera över vilken typ av bostad du kan bygga på en fastighet
Gör din forskning och ta reda på vilken husstil, storlek och specifika funktioner som är på modet eller vanligt säljs i ditt område. Titta på nya hus som säljs och försök att efterlikna deras framgångar. Du kan behöva sätta ihop ett team med en designer och arkitekt för att få en realistisk uppfattning om vad du kan göra med en viss del och budget.
- Försök att planera för bostäder som säljer i mitten till övre området. Vad det betyder är hur mycket en genomsnittlig familj skulle ha råd med. Generellt betyder det mellan cirka $ 200 000 och $ 500 000 beroende på ditt område. Du vill ha den prisklassen eftersom dessa säljer snabbast eftersom det finns den största befolkningstätheten som letar efter dessa medelhus. Det kan vara mycket mindre eller mycket mer men det är ungefär genomsnittet.
- I många fall måste hemmet ha tre eller flera sovrum och minst två badrum.
Steg 5. Kontakta byggare om "spec -hem
"Ett annat sätt att hitta ett hus är helt enkelt genom att leta upp en lista över byggare i ditt område. Ring dem alla och fråga dem om de har några" speciella hem "till salu. Det är vad ett nytt hem utan egentlig ägare heter (annan än byggaren).
- Anledningen till att du vill överväga att hitta ett helt nytt hem är enkelt. Det är helt nytt, det behövs inga renoveringar. Det visar sig bättre och du kommer att få fler att se det än vad du skulle göra i ett äldre hem. Och marginalerna är större. Det betyder att nya bostäder har en "premie". Om en person vill bo i ett helt nytt hem måste de betala en högre prislapp. Nästan som att köpa en ny bil från tomten, bara för att den inte kommer att försämras.
- Dessutom erbjuder de nya stadsdelarna i allmänhet fler funktioner och bekvämligheter som parker, bäckar, vandringsleder etc. De är trevligare med fler uppgraderingar. Ditt hem är omgivet av fina nya hem. Alla dessa funktioner kombineras och gör det lättare att vända ditt hem.
Steg 6. Undersök dina favoritmöjligheter vidare
Med tiden kommer du att begränsa din sökning till några fastigheter. Vid det här laget gör några undersökningar om varje byggare du funderar på för att se till att de är välrenommerade och kommer att slutföra hemmet enligt de standarder som de hävdar, till exempel granitbänkskivor, 50 uns matta och andra specifikationer. Se till att de utför kvalitetsarbete och till och med inspekterar några av deras andra hem de har byggt. Om de inte har några andra hus byggda för att visa dig, var då mycket försiktig.
Var noga med att använda data från Multiple Listings Service (MLS) för att se trender i grannskapet och medelvärden för liknande hus. Detta bör ge dig en uppfattning om marknadsvärdet för huset. Gå till https://www.mls.com för att använda tjänsten
Del 3 av 4: Att köpa fastigheten
Steg 1. Tänk på kostnaderna
Titta på tomtens kostnader, byggnadsavgifter och byggkostnader. Du måste också ta med i provision, fastighetsskatter och försäkringar, samt kostnaderna för att finansiera din investering. Summa dessa siffror med siffror från din byggmästare och jämförbara projekt. Du kan sedan använda denna summa för att jämföra med ett uppskattat försäljningspris för att avgöra om du kan göra en rimlig vinst på försäljningen av huset.
Steg 2. När du har hittat en fastighet som är en bra affär, hoppa på den
Om du vet, baserat på faktiska MLS -jämförelser inom det området, att du kan vända det för minst $ 25 000 mer då, gå snabbt!
Lägg genast ett bud. Om det är accepterat kommer du fortfarande att ge dig tid att undersöka byggmästaren och bostadens skick.
I erbjudandet, se till att ha flera vägar ur kontraktet, till exempel "föremål för finansiering". Om du har ett problem och behöver komma ut och inte inkluderar den här typen av klausul, kommer du inte att kunna komma ut om det finns ett problem. Det vanligaste är helt enkelt "föremål för finansiering före x datum". Om du inte kan finansiera dig innan, be om förlängning på villkordatumet
Steg 3. Skaffa finansiering
För att faktiskt köpa fastigheten och börja eller fortsätta bygga måste du ta ett lån. För att vända hus måste du sannolikt ta ett lån med en hög ränta, på grund av den inneboende risken med att vända hus. I många fall kan detta vara så högt som en 10 till 12 procent årlig skattesats.
Att ha en bra kredithistoria och poäng kan hjälpa dig att få en bättre ränta, men lånet kommer fortfarande att anses vara riskabelt av många långivare
Steg 4. Ta bort villkoren på hemmet
Det betyder att du måste ta besittningsdatumet. Detta händer när ditt hem byggs. Så nu kan du prata med byggaren och välja dina funktioner och färger för husets interiör och exteriör. Om du inte har någon erfarenhet av att göra detta, ta reda på om byggaren har en professionell som kan rådgöra med dig.
Steg 5. Slutför ditt hus
Var noga med att övervaka byggarens arbete när de avslutar hemmet enligt dina specifikationer. Du kanske vill konsultera andra böcker eller experter på att göra hemmet färdigt, särskilt för dina första produkter. Du vill lägga till synliga lyxiga finish utan att offra för mycket av din budget.
- Välj "alla neutrala färger" texturer, färger och material och finish som passar nästan alla smaker. Välj inte ljusa färger för någonting. Kom ihåg att du "vänder" på detta hem. Du gör interiören för "någon annan". Det är inte vad du gillar, det är vad allmänheten kommer att tycka om, som är "neutrala toner" på insidan och utsidan.
- Om du inte gör något annat, se till att köket är perfekt. Detta är det viktigaste rummet i huset för många köpare. Om detta redan är bra, titta på badrummen nästa.
Del 4 av 4: Sälja huset
Steg 1. Nu är ditt hem klart, gör det klart för visning
Bli av med allt skräp och byggmaterial eller utrustning som ligger. Detta hus kommer att säljas. Det betyder att det måste vara "100% rörigt". Ett enkelt sätt att förstå detta är att gå till alla "visa hem" i ditt område och se hur de har gjort interiören. Dina möbler, om du har några överhuvudtaget, behöver inte vara så bra eller så tjusiga som de kan ha i showhemmet.
Lämna inte någonting synligt. Lägg allt i skåp, garderober, lådor, källare och garage. Lämnar det huvudsakliga vardagsrummet och ser oroligt ut. Använd inte för mycket möbler heller. Du vill inte att rummen ska se för upptagna ut. Montera inte heller för många foton eller bilder på väggarna. Du vill att allt ska vara orört. Eftersom din köpare vill ha ett "nytt hem" gör det inte till ett "begagnat hem" för dem. Gör det till en "visa hem" för dem
Steg 2. Lista hemmet
Du kan sälja det själv för att spara pengar eller lista det på MLS med en mäklare. Anledningen till att du skulle vilja sälja genom MLS är att det finns tusentals fastighetsmäklare i ditt område som kommer att se den MLS -listan (flera tjänster) och börja visa ditt hem kanske till och med "dagligen". Du kommer att ha massor av fastighetsmäklare som tävlar om att sälja ditt hem. Jämför det med att "bara du" försöker sälja det. Ja, du ger upp en provision men det kan tas med i försäljningspriset.
- Notera ditt hem konkurrenskraftigt inom området. Men när du köper bostaden borde du ha fått en affär och hade redan väntat dig att du skulle kunna sälja den för minst $ 50 000 mer baserat på faktiska marknadsförhållanden och forskning som du gjorde.
- Överprisa inte det annars säljer det inte, och underprissätt inte det och lämna pengar på bordet. Men det är bättre att underprissätta det och bara inte vara flexibel på ditt begärda pris under förhandlingen, än att överprisa det och att ingen ska komma och titta på det.
Steg 3. När du får ett erbjudande, överväg situationen noga
Gå aldrig under några omständigheter in i en förhandling där du handlar erbjudanden fram och tillbaka. Om de ger dig ett erbjudande måste du alltid säga till dem: "Jag tänker på det och återkommer till dig om en timme". Ta dig tid att tänka efter. Börja inte byta erbjudanden fram och tillbaka med en köpare utan att ta minst en timme. En sak du kan göra när du är med köparen och de säger "hur mycket så här …", säg till dem, "okej, jag tar det erbjudandet och jag går och tar en kaffe och jag kommer tillbaka i ett timme för att meddela dig ".
Detta är så viktigt eftersom chansen är stor att de inte har erbjudit dig tillräckligt, och nu vill du motverka erbjudandet. Vad du kan göra är att ta den timmen för att strukturera ditt moterbjudande. Till exempel, om deras erbjudande är nästan vad du vill men inte riktigt, kom tillbaka och säg något som "okej, jag accepterar ditt erbjudande men jag lämnar inte apparaterna". De kanske mår bra av det, och det utgör dina $ 5000 som du skulle ha förlorat om du hade kommit in i en förhastad förhandling
Steg 4. Gå vidare med försäljningen
Köparen av ditt hem kommer att vilja få en tidsram för att "ta bort villkor". Generellt om du har ett erbjudande kommer köparen att vara "seriös" med ditt hem. Om de behöver en förlängning, ge den bara om det finns liten eller ingen annan aktivitet. Men om du fortfarande får många andra erbjudanden på ditt hem, eller kanske känner att du inte får en så bra affär som du först trodde, förläng inte villkorsdatumet, vilket gör erbjudandet ogiltigt. Det gör att du kan ta ditt erbjudande som kan vara bättre och starkare.
I allmänhet vill du dock vara tillmötesgående vid denna tidpunkt för att få affären att lyckas. Så, om de vill ta med sin familj för tredje gången, låt dem bara komma och se den
Steg 5. Leta efter ditt nästa projekt
Nu när köparen har tagit bort villkoren kan du börja leta efter en ny fastighet att köpa eller försöka hitta en annan för att vända på samma sätt som du just gjorde. Den dag de tar besittning måste du vara "ute". Kort efter att de tagit besittning får du en stor tjock lön från vinsten du gjorde på försäljningen. Det vill säga, om du inte hamnar in det i det nya hemmet som du slutligen köper. Det är i allmänhet bäst att lämna de intäkter du gör i ditt hem.
Ta inte ut pengar och lägg pengarna. Det är bättre att förena effekten och låta dina pengar gå till jobbet för du är i nästa köp än att slösa bort det på shopping och extravagans. Visst, köp dig en semester från affären för några stora, men låt resten av vinsten gå till jobbet för dig i nästa hem eller en annan investering där det gör dig ännu mer pengar
Tips
- Detta är en stor trend. Men det innebär också mycket konkurrens. Om du ska göra detta, se till att läsa lite om det. Kom dock ihåg att de flesta hembländande shower, böcker och material fokuserar på att vända äldre fastigheter och nödställda fastigheter, varav några kan behöva renoveras, och det är en helt annan bollpark. Därför bör du överväga helt nya bostäder där byggaren bara vill likvidera för en liten vinst. Vissa byggare vill bara ta sig ut, eller så måste de "gå ut" och sälja i jämnhöjd.
- Om du får massor av människor som kommer att se ditt hem, som i flera per dag, kan du underprissätta din fastighet. Du skulle inte få så många om du kanske inte är så lågt att folk tycker att det är mycket, och det är inte ditt mål. Ditt mål är att vara "konkurrenskraftigt prissatt" men ändå kunna göra vinst.
- Försök att hitta det de kallar ett "fast avgift" fastighetsbolag att gå med. De kommer att få din lista över de mest populära MLS i ditt område, så att andra fastighetsmäklare kan börja sälja ditt hem. Men de tar bara ut en "fast avgift", vilket ofta sparar dig runt 40% i fastighetsmäklare.
- När du köper ett hus, om du inte redan är bekant med att fylla i kontrakt och förhandlingar, försök att få en advokat och/eller en fastighetsmäklare att vara närvarande och arbeta på dina vägnar. Utan dem kan säljaren försöka sätta villkor som kan skada dig, och du kanske inte ens vet det. Så du vill att några erfarna proffs där i ditt team ger dig råd innan du skriver på den streckade linjen för att köpa eller sälja hemmet.
Varningar
- Skriv ut en handlingsplan noggrant detaljerade ner till det sista objektet. Väg alla fördelar och nackdelar. Hur kommer det att påverka ditt hemliv, har du en familj att tänka på, hur kommer detta att påverka ditt jobb och har du råd med eventuella oväntade kostnader att bära fastigheten tills du kan vända den?
- Detta är en grundläggande översikt över hur detta görs. Du kommer att hantera stora summor pengar och vara under vissa förutsättningar som kan kosta dig mycket pengar om du gör ett misstag. Med andra ord, var mycket försiktig. Detta är avsett för personer som är villiga att göra sina läxor, pricka sitt "jag" och korsa alla sina "t". Inte för dem som kommer att dumma bara rusa in och "wing it". Kom ihåg att det är mycket ridning på dessa erbjudanden.
